Abitabilità/Agibilità è un documento essenziale per la vendita di un immobile?

  Abitabilità o Agibilità che dir si voglia: “Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.

una legge che ci portiamo dietro dal Reggio Decreto del 1934 e che ha fatto scrivere una quantità di pagine ai giudici, agli avvocati, ai  tribunali e alla cassazione.
Come cerco di fare di solito non voglio entrare nel merito e riaccendere una diatriba infinita voglio semplicemente arrivare alla conclusione:
l’ABITABILITA’ o AGIBILITA’ non è un elemento essenziale del contratto, quindi l’immobile può essere venduto e acquistato anche in sua assenza ma attenzione, è un elemento fondamentale per la determinazione del prezzo, ovvero la sua assenza se non dichiarata in fase di accordo contrattuale può essere motivo di richiesta di riduzione del prezzo.
Diverso è se l’immobile non ha i requisiti per l’ottenimento del Certificato di Abitabilità/Agibilità li si incappa in una serie di problematiche contrattuali e liti da redimere. 
Quali sono i requisiti per l’ottenimento dell’Agibilità/Abitabilità?  Decreto Ministeriale della Sanità del 05 luglio 1975.
 Diverso è per tutti gli immobili edificati dopo il  D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, dopo tale data per poter vendere l’immobile ci deve essere almeno la richiesta del Certificato di Agibilità; se c'è la domanda e non è stato ancora rilasciato il Certificato? Anche qui ci sono diverse interpretazioni sul silenzio assenso dopo la domanda ma, per fugare tutti i dubbi, il silenzio assenso parte solo dopo il controllo da parte dell’ufficio preposto che la documentazione presentata sia esatta e esaustiva ; se c’è la domanda e non è stata ancora rilasciata l’Agibilità è consigliabile richiedere una riapertura della pratica, a volte ci troviamo la pratica bloccata magari perché manca una stupidaggine che nessuno si è preoccupato di reperire e anche se questo compito spetta al Costruttore, spesso ciò non viene fatto.
Prima di mettere in vendita la propria abitazione è comunque consigliabile appurare se ci sia il Certificato di Abitabilità/ Agibilità, in molti comuni compreso quello di Roma questa informazione è possibile prenderla direttamente dal portale del Comune stesso.
È importante sapere che anche se lo stabile possiede il Certificato di Abitabilità/Agibilità ma l’immobile che si vuole vendere è stato successivamente oggetto di Condono Edilizio, per lo stesso va nuovamente richiesto il Certificato.
L’assenza dell’Abitabilità/Agibilità soprattutto a secondo del periodo di costruzione, può essere per alcune banche un elemento ostativo per concedere un mutuo, questo comunque sarà un argomento che tratterò in uno dei prossimi blog con Marina Pizzi esperta consulente di mutui.   
Se l’immobile che vuoi vendere non ha il Certificato di Abitabilità/Agibilità ricorda sempre di specificare nella fase contrattuale, soprattutto ai fini della determinazione del prezzo,  che l’immobile è sprovvisto.    
William Tessitore