​Quale funzione ha una CAPARRA nella sottoscrizione di un Contratto Preliminare di Compravendita o in una Proposta di Acquisto/Preliminare di Compravendita?
La caparra è quella somma di denaro che una parte consegna all'altra, al momento della conclusione del contratto per garantire l'adempimento delle obbligazioni contrattuali.
La CAPARRA può essere identificata come CONFIRMATORIA (art. 1385 c.c.), in questo caso se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte adempiente preferisce, può richiedere l'esecuzione del contratto (ex art. 2932 c.c.) o, diversamente, chiederne la risoluzione (art. 1453 c.c.) e l’integrale risarcimento del danno sofferto.
Altresì la CAPARRA può essere identificata come PENITENZIALE (art. 1386 c.c.) ovvero se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la CAPARRA ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
La differenza sostanziale è che in questo secondo caso viene meno la possibilità per la parte adempiente, di richiedere l’esecuzione specifica del contratto o eventuale maggior danno.
 
Quale CAPARRA viene solitamente utilizzata nei contratti preliminari?

​In sede di stipula dell’atto notarile di compravendita, il venditore deve fornire una serie di dichiarazioni con lo scopo di garantire chi acquista che il bene abbia tutti i requisiti per essere venduto, tra queste dichiarazioni ci sono quelle urbanistiche!
Colui che aliena l’immobile deve affermare e garantire che lo stesso è stato edificato in base a regolare Licena Edilizia o Permesso a Costruire ed è comunque in regola con gli strumenti edili ed urbanistici;
ma il venditore è proprio certo di quello che sta dichiarando? 

​Le norme contenute nei commi 63 e seguenti dell’articolo 1 della LEGGE N. 124 del 04 agosto 2017, concedono la possibilità che il corrispettivo della vendita sia consegnato in deposito al Notaio anziché essere versato immediatamente al venditore.
Il Notaio provvederà a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore del venditore, eseguita la pubblicità dell’atto notarile e verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli.
Il Notaio detrarrà, altresì, direttamente dal corrispettivo della vendita, tutte le eventuali somme destinate ad estinzione di oneri o spese non pagate dai venditori stessi.
Occorre precisare che tale deposito non è obbligatorio ma facoltativo, e potrà avvenire solo se a richiederlo sia una delle parti del contratto.
È scontato che tale facoltà sarà eventualmente richiesta dall'acquirente, il quale è ampliamene tutelato dalle nuove norme ma, quali possono essere le problematiche per il venditore?

Il contratto preliminare di compravendita è un contratto nel quale le Parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale hanno determinato i contenuti e gli aspetti essenziali;
possiamo quindi affermare che il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) è un contratto  preparatorio dell’atto definitivo di compravendita che produce tra le parti solo effetti obbligatori e non è idoneo a trasferire la proprietà.
Alcuni aspetti del contratto preliminare di compravendita

Consigli utili per comprare casa.
In questi ultimi anni il mercato immobiliare ha vissuto un notevole mutamento sia dal punto di vista economico che dal punto di vista tecnico-giuridico;
questi due fattori strettamente legati tra loro hanno generato una forte paura di comprare casa, trasformando l’acquisto di un immobile molto spesso in un autentico incubo.
Negli anni cosiddetti d’oro si dava, sbagliando, meno importanza alla  documentazione dell’immobile, bastava divenire proprietari di quella casa, c’era quella strana sensazione che bisognava sbrigarsi ad effettuare una proposta di acquisto altrimenti qualcuno avrebbe comprato quell’immobile al posto nostro;
la stessa classe dei Notai era molto meno attenta a quelle piccole imperfezioni documentali che potevano gravare sul  bene.
Nel 2009, però, cominciano le difficoltà del mercato immobiliare e quella frenesia nell’acquisto immobiliare è pian piano diminuita fino quasi a sparire.
È cominciata una maggiore attenzione alla documentazione e alcune nuove Leggi (probabilmente tra le più importanti c’è la Legge n.122 del 30 luglio 2010 in conversione del decreto Legge n.78 del 31 maggio 2010)  hanno dato una stretta al mercato immobiliare, è cominciata una giusta maggiore attenzione nell’analisi documentale;
quell’attenzione però nel tempo si è tramutata in paura e forte stress che spesso ha bloccato l’acquirente anche su acquisti che in realtà potevano essere tranquilli.

Come fare ad affrontare una trattativa immobiliare in tranquillità? Alcuni consigli!

. Tutti noi conosciamo le tre fasi principali di una compravendita:
la proposta di acquisto, prima e importante fase ove viene proposta una somma, tempi e modalità di pagamento, a cui segue un’accettazione da parte del venditore, in questa fase si conclude un primo accordo soprattutto di natura economica e viene versata un piccola somma a titolo di deposito fiduciario;

il contratto preliminare di compravendita (o compromesso), ove vengono definiti tutti gli aspetti della futura compravendita che dovranno tra le altre cose essere riportati nel contratto definitivo,  prevedendo il versamento di una somma più congrua a titolo di caparra confirmatoria o caparra penitenziale (a secondo degli accordi);
è utile ricordare che per entrambi i contratti (proposta di acquisto e contratto preliminare di compravendita) c’è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
Atto Notarile di compravendita, da stipularsi innanzi al pubblico ufficiale che, fatto salvo casi eccezionali, solitamente è il Notaio, ove c’è il vero e proprio passaggio di proprietà con consegna delle chiavi(ad eccezione della nuda proprietà e degli immobili locati)ed il versamento del saldo del prezzo.
Soprattutto la prima fase ovvero la proposta di acquisto è stata per anni oggetto di controversie giurisprudenziali e di diverse interpretazioni su cui la cassazione si è più volte pronunciata.