Il contratto preliminare di compravendita è un contratto nel quale le Parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale hanno determinato i contenuti e gli aspetti essenziali; possiamo quindi affermare che il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) è un contratto preparatorio dell’atto definitivo di compravendita che produce tra le parti solo effetti obbligatori e non è idoneo a trasferire la proprietà. Alcuni aspetti del contratto preliminare di compravendita FORMA SCRITTA
Innanzitutto il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto in forma scritta (Ai sensi dell’articolo 1350 del c.c), imponendo l’identità della stessa a quella dell’atto definitivo a pena di nullità (ai sensi dell’articoli 1351) CAPARRA A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte dai contraenti, è sovente la contestuale corresponsione al momento della conclusione del contratto preliminare di una somma di denaro che assume la definizione di caparra, che può essere confirmatoria (art. 1385 c.c.) o penitenziale (art. 1386 c.c.). Gli effetti della caparra confirmatoria Se una parte si rende inadempiente agli obblighi assunti verso l’altra, la parte adempiente può:
La risoluzione di un contratto preliminare Il contratto preliminare ha forza di legge tra le parti e può essere sciolto solo per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Contratto preliminare di compravendita per persona da nominare Nel contratto preliminare di compravendita si riscontra molto spesso l’inserimento della classica clausola con la quale “la parte promissaria promette e si obbliga di acquistare per sé o per persona da nominare”, dando vita allo schema negoziale del contratto per persona da nominare. La dichiarazione di nomina deve essere comunicata alla controparte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto o nel diverso termine espressamente convenuto tra le parti. La cessione del contratto preliminare di compravendita Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta (art. 1406 c.c.), la cessione del contratto diventa efficace dal momento in cui l’accordo di cessione tra cedente e cessionario è notificato al ceduto o nel momento in cui quest’ultimo l’ha accettato (art. 1407 c.c.). La distinzione tra preliminare per persona da nominare e preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione si individua proprio negli effetti, da una parte, della dichiarazione di nomina e, dall’altra, della cessione del contratto al terzo. Nel primo caso, infatti, il terzo subentra quale parte sostanziale del rapporto estromette totalmente lo stipulante; nella cessione del contratto, invece, il cedente rimane parte del contratto per il periodo che precede la cessione. Cosa succede se l’immobile oggetto del contratto preliminare è Abusivo? L’irregolarità di un immobile dal punto di vista urbanistico oggetto di preliminare di compravendita determina la nullità del preliminare per contrarietà a norma imperativa; va specificato comunque che in presenza di un abuso minore (anche nell’ipotesi di parziale difformità) il bene è sempre commerciabile, naturalmente nell’ipotesi di totale difformità, quindi di incommerciabilità del bene, il contratto preliminare è affetto da nullità. William Tessitore
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Perché questo BLOGQuesto BLOG nasce per me in maniera spontanea, per condividere con chi ne avrà voglia le esperienze lavorative, le conoscenze e le problematiche di tutti i giorni di una compravendita immobiliare, Archivio
November 2020
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