contratto preliminare, o compromesso

Il contratto preliminare di compravendita è un contratto nel quale le Parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del quale hanno determinato i contenuti e gli aspetti essenziali;
possiamo quindi affermare che il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) è un contratto  preparatorio dell’atto definitivo di compravendita che produce tra le parti solo effetti obbligatori e non è idoneo a trasferire la proprietà.
Alcuni aspetti del contratto preliminare di compravendita

FORMA SCRITTA
Innanzitutto il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto in forma scritta (Ai sensi dell’articolo 1350 del c.c),  imponendo l’identità della stessa a quella dell’atto definitivo a pena di nullità (ai sensi dell’articoli 1351)
 
CAPARRA
A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte dai contraenti, è sovente la contestuale corresponsione al momento della conclusione del contratto preliminare di una somma di denaro che assume la definizione di caparra, che può essere confirmatoria (art. 1385 c.c.) o penitenziale (art. 1386 c.c.).
 
Gli effetti della caparra confirmatoria
Se una parte si rende inadempiente agli obblighi assunti verso l’altra, la parte adempiente può:

• recedere dal contratto trattenendo la caparra (se inadempiente è la parte promissaria acquirente), recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (se la parte inadempiente è la parte promittente venditrice);  
  
• richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto (ai sensi dell’articolo 2932 c.c.) ovvero obbligare la parte inadempiente a concludere il contratto (Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso);
  
• chiederne la risoluzione e l’integrale risarcimento del danno sofferto, sul presupposto di un inadempimento imputabile all’altra parte.
   
  Gli effetti della caparra penitenziale
  La caparra penitenziale, invece, ha la sola funzione di corrispettivo del recesso, senza che l’altra parte possa chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione ed il risarcimento del danno, quindi se è inadempiente la parte promissaria acquirente la parte promittente venditrice trattiene la caparra, al contrario se è inadempiente la parte promittente venditrice, la parte promissaria acquirente può esigere il doppio della caparra versata.
   
  in caso di opzione per la caparra penitenziale è sempre consigliabile che le parti prevedano espressamente  nel contratto preliminare la facoltà di recesso che deve essere espressamente pattuito, ossia in mancanza di ciò, la caparra ha natura confirmatoria e quindi sanzionatoria dell’inadempimento dell’altra parte.
   
  Occorre precisare che qualora la definizione data dalle parti contraenti al versamento della somma è quella di caparra, senza ulteriore specificazione, la stessa è considerata sempre come caparra confirmatoria.
   
  La caparra, in caso di adempimento, ovvero quando si addiviene alla stipula dell’atto definitivo, può essere restituita o imputata come parte del prezzo (cosa che accade nella maggior parte dei casi).
  

 
La risoluzione di un contratto preliminare
Il contratto preliminare ha forza di legge tra le parti e può essere sciolto solo per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge.

Contratto preliminare di compravendita per persona da nominare
Nel contratto preliminare di compravendita si riscontra molto spesso l’inserimento della classica clausola con la quale “la parte promissaria promette e si obbliga di acquistare per sé o per persona da nominare”, dando vita allo schema negoziale del contratto per persona da nominare. La dichiarazione di nomina deve essere comunicata alla controparte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto o nel diverso termine espressamente convenuto tra le parti.

 La cessione del contratto preliminare di compravendita
Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta (art. 1406 c.c.), la cessione del contratto diventa efficace dal momento in cui l’accordo di cessione tra cedente e cessionario è notificato al ceduto o nel momento in cui quest’ultimo l’ha accettato (art. 1407 c.c.).
 
La distinzione tra preliminare per persona da nominare e preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione si individua proprio negli effetti, da una parte, della dichiarazione di nomina e, dall’altra, della cessione del contratto al terzo.
Nel primo caso, infatti, il terzo subentra quale parte sostanziale del rapporto estromette totalmente lo stipulante; nella cessione del contratto, invece, il cedente rimane parte del contratto per il periodo che precede la cessione.  
 
Cosa succede se l’immobile oggetto del contratto preliminare è Abusivo?
L’irregolarità di un immobile dal punto di vista urbanistico oggetto di preliminare di compravendita determina la nullità del preliminare per contrarietà a norma imperativa;
va specificato comunque che in presenza di un abuso minore (anche nell’ipotesi di parziale difformità) il bene è sempre commerciabile, naturalmente nell’ipotesi di totale difformità, quindi di incommerciabilità del bene, il contratto preliminare è affetto da nullità.
                                               William Tessitore