. Tutti noi conosciamo le tre fasi principali di una compravendita: la proposta di acquisto, prima e importante fase ove viene proposta una somma, tempi e modalità di pagamento, a cui segue un’accettazione da parte del venditore, in questa fase si conclude un primo accordo soprattutto di natura economica e viene versata un piccola somma a titolo di deposito fiduciario; il contratto preliminare di compravendita (o compromesso), ove vengono definiti tutti gli aspetti della futura compravendita che dovranno tra le altre cose essere riportati nel contratto definitivo, prevedendo il versamento di una somma più congrua a titolo di caparra confirmatoria o caparra penitenziale (a secondo degli accordi); è utile ricordare che per entrambi i contratti (proposta di acquisto e contratto preliminare di compravendita) c’è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate; Atto Notarile di compravendita, da stipularsi innanzi al pubblico ufficiale che, fatto salvo casi eccezionali, solitamente è il Notaio, ove c’è il vero e proprio passaggio di proprietà con consegna delle chiavi(ad eccezione della nuda proprietà e degli immobili locati)ed il versamento del saldo del prezzo. Soprattutto la prima fase ovvero la proposta di acquisto è stata per anni oggetto di controversie giurisprudenziali e di diverse interpretazioni su cui la cassazione si è più volte pronunciata. Per anni siamo stati obbligati (soprattutto gli addetti ai lavori) a predisporre la proposta di acquisto accettata già come contratto preliminare di compravendita per garantirne la sua efficacia, togliendo addirittura valore giuridico al contratto preliminare vero e proprio che inconsapevolmente diveniva una scrittura integrativa. Ciò si rendeva necessario in quanto la precedente giurisprudenza ha sempre ritenuto nullo un contratto ove le parti si obblighino ad obbligarsi (Cassazione n.8038 del 02 aprile 2009 e Cass. n. 19557 del10 Settembre 2009) ovvero si è sempre ritenuto nullo un preliminare di preliminare, quindi se la proposta di acquisto conteneva l’impegno a stipulare un contratto preliminare, che di per se è un’altra promessa, questa era nulla e priva di efficacia.
Una classica dicitura delle proposte di acquisto, nel rispetto delle precedenti sentenze di cassazione: “la proposta di acquisto si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare), quando il proponente viene messo a conoscenza dell’avvenuta accettazione da parte del venditore”, quindi già in questa fase si formava tra le Parti un contratto valido e suscettibile di conseguire gli effetti degli ex art.1351 e 2932 c.c. Questi due articoli del codice civile sono molto importanti. Il primo impone che il preliminare, nel caso specifico la proposta di acquisto accettata, debba già prevedere il contenuto essenziale di un atto notarile; mentre il secondo prevede la possibilità di richiedere l’esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto. Questo a mio giudizio crea e ha creato notevoli difficoltà sia alle parti che agli addetti ai lavori (gli Agenti Immobiliari), mentre da un lato ci si è trovati a dover tutelare le Parti, facendo sottoscrivere una proposta di acquisto intesa già come contratto preliminare al fine di rendere efficace la proposta stessa (dare la certezza all’acquirente di comprare ed al venditore di aver venduto), dall’altra ci si è trovati a legare le Parti con un contratto troppo vincolante in una fase spesso ancora conoscitiva. Da una parte l’acquirente si trovava a sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita, senza aver avuto la possibilità di verificare attentamente la documentazione e tutti gli eventuali aspetti tecnici e giuridici della futura compravendita, dei quali poteva non avere la conoscenza o la consapevolezza, dall’altra parte il venditore si trovava a sottoscrivere un contratto preliminare ad effetti obbligatori a fronte di una piccolissima caparra versata, spesso senza analizzare attentamente gli impegni assunti con l’accettazione della proposta. Tutto viene rimesso in discussione con la sentenza di cassazione n. 4628 del 06 marzo 2015, ove le Sezioni Unite sono intervenute sul contrasto giurisprudenziale relativo al preliminare del preliminare; con tale sentenza la cassazione ha specificato la possibilità di poter scandire il contratto preliminare in due fasi con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo (proposta di acquisto); in tal caso la proposta di acquisto accettata è un accordo preliminare, con il quale le parti, avendo interesse a una formazione progressiva del contratto, si obbligano alla successiva stipula di un diverso contratto preliminare finalizzato a disciplinare un più ampio assetto negoziale Quali sono i vantaggi? L’acquirente ha la possibilità di formulare una proposta di acquisto contenente prezzo, tempi e modalità di pagamento che se accettata sancisce l’accordo, rimandando ad una seconda fase il contratto preliminare di compravendita, magari dopo che la documentazione ed il rischio dell’operazione siano stati valutati da consulenti esperti nel settore. La proposta ha comunque un effetto vincolante tra le Parti e la violazione del primo accordo, in quanto contraria a buona fede, comunque darà luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, con la perdita della somma versata a titolo di deposito. Per ulteriori informazioni su come formulare una proposta di acquisto volta alla stipula di un contratto preliminare, che garantisca l’operazione di acquisto o vendita immobiliare, contattami. William Tessitore
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Perché questo BLOGQuesto BLOG nasce per me in maniera spontanea, per condividere con chi ne avrà voglia le esperienze lavorative, le conoscenze e le problematiche di tutti i giorni di una compravendita immobiliare, Archivio
November 2020
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