Acquisto immobile, come si calcola l’Imposta di Registro

Quando si acquista un immobile ci sono i costi aggiuntivi nella compravendita di cui tener  conto al fine di poter delineare l’effettiva cifra da sborsare.
Le spese aggiuntive sono: la mediazione, il compenso del Notaio, le spese di registrazione del contratto preliminare o della proposta di acquisto, l’Imposta di Registro o l’I.V.A. (se si compra da società costruttrice), l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’imposta sostitutiva sul capitale mutuato se si acquista con un mutuo.  
Le spese del professionista (mediatore e Notaio) sono stabilite volta per volta, le altre proveremo ad analizzarle in questo blog,
principalmente vedremo gli atti soggetti ad Imposta di Registro e le differenze tra acquisto prima casa e acquisto seconda casa, mentre in uno dei prossimi blog analizzeremo gli atti soggetti ad I.V.A.

. L’Imposta di Registro si applica:

• se il venditore è un privato
• Se il venditore è una società non immobiliare (esempio società farmaceutica che aveva acquistato l’immobile per i suoi dipendenti) ed il bene non è strumentale ovvero ha categoria abitativa,
• Se il venditore è un’impresa costruttrice e sono passati più di 5 anni dalla fine lavori.

 
 L’I.V.A. si applica:

• per acquisto da imprese costruttrici entro i cinque anni dalla fine lavori
• per acquisto da imprese di ristrutturazione che hanno eseguito interventi edilizi o di restauro conservativo o di ristrutturazione edilizia, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori.
• per l’acquisto da società (qualunque sia l’oggetto sociale) di immobili strumentali.

 
Acquisto prima casa (per spere quando si applica l’imposta prima casa clicca qui)
L’Imposta di Registro per la prima casa è del 2%.
Come si calcola:
dal gennaio 2006 l’imposta di registro si paga sulla rendita catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto notarile, la rendita catastale è quella che troviamo nella Visura Catastale.
Per calcolare l’imposta  va presa la rendita catastale indicata sulla visura e moltiplicata per il coefficiente 115,5 il risultato va moltiplicato per il 2%, così otterremo la nostra Imposta di Registro.
 Va ricordato che l’imposta di registro minima è di €.1.000.
A queste somme vanno aggiunte L’imposta Ipotecaria e l’Imposta Catastale pari ad €.50 ciascuna;
gli atti rimangono invece esenti dalla Tassa Ipotecaria, dalla Voltura Catastale e dall’Imposta di Bollo.

In caso di acquisto contestuale di abitazione e relative pertinenze invece si devono sommare le rendite catastali e applicare il calcolo di cui sopra.
Es.: Rendita Catastale appartamento  €.1.025,38, rendita catastale posto auto €.65,14 e rendita catastale cantina €.25,72 la base imponibile è la somma delle tre rendite moltiplicata sempre per il coefficiente 115,5 (€.1.025,38+€.65,14+€.25,72=€.1.116,24  X 115,5= €.128.925,72 X 2%= €2.578,54)
 Questo calcolo viene applicato solo per la prima pertinenza (ovvero il primo posto auto e la prima cantina) se vengono acquistate due pertinenze uguali (ad esempio due posti auto) sulla seconda pertinenza si applica l’aliquota del 9% assimilabile alla seconda casa.
Restano escluse dalle agevolazioni prima casa le abitazioni signorili ovvero quelle classificate come A/1, A/8 e  A/9.
 L’imposta sostitutiva sul mutuo, in caso di acquisto prima casa è pari allo 0,25%  del capitale mutuato, a titolo di esempio se prendiamo un mutuo di €.100.000 su tale somma l’imposta sostitutiva da versare è pari €.250, le somma viene detratta direttamente dalla banca sulla cifra del mutuo erogata (sostituto di imposta)

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Acquisto seconda casa
L’Imposta di Registro per la seconda casa è del 9%.
Innanzitutto vediamo qual è la base imponibile:
Per calcolare l’imposta  va presa la rendita catastale indicata sulla visura e moltiplicata per il coefficiente 126 il risultato va moltiplicato per il 9%, così otterremo la nostra Imposta di Registro.  
A queste somme vanno aggiunte L’imposta Ipotecaria e l’Imposta Catastale pari ad €.50 ciascuna;
gli atti rimangono invece esenti dalla Tassa Ipotecaria, dalla Voltura Catastale e dall’Imposta di Bollo.
Anche qui l’imposta di registro minima è di €.1.000.

In caso di acquisto contestuale di abitazione e relative pertinenze invece si devono sommare le rendite catastali e applicare il calcolo di cui sopra.
 Es.: Rendita Catastale appartamento  €.1.025,38, rendita catastale posto auto €.65,14 e rendita catastale cantina €.25,72 la base imponibile è la somma delle tre rendite moltiplicata sempre per il coefficiente 126 (€.1.025,38+€.65,14+€.25,72=€.1.116,24  X 126= €.140.646,24 X 9%=12.658,16)
L’imposta sostitutiva sul mutuo, in caso di acquisto seconda casa è pari al 2%  del capitale mutuato, a titolo di esempio se prendiamo un mutuo di €.100.000 su tale somma l’imposta sostitutiva da versare è pari €.2.000, la somma viene detratta direttamente dalla banca sulla cifra del mutuo erogata (sostituto di imposta) 
 
William Tessitore