Edilizia agevolata

10/14/2015

Introduzione:
sei proprietario di un immobile in diritto di superficie?
La sentenza di cassazione del 15 settembre 2015, mostra tutti limiti del Comune di Roma , ora cambiano le regole del gioco, quanto vale oggi il Tuo immobile in edilizia convenzionata se volessi venderlo?

L’ultima in ordine cronologico che mi è capitata è la sentenza di cassazione a sezioni unite del 16 settembre 2015 n.18135 (file), per la vendita degli immobili in edilizia Agevolata spesso nota come diritto di superficie che obbliga la cessione dell’immobile a prezzo imposto dalla Convenzione Urbanistica e non più a libero mercato, COMUNE DI ROMA, il caos più totale.

Partiamo da un po’ di storia: la L.865/71 (Vedi file allegati) sull’edilizia Agevolata impone determinate regole, dettate dalla convenzione urbanistica trascritta sul bene (nella quale troverai in realtà tutte le risposte ai tuoi dubbi), tra cui la rivendita dell’immobile a prezzo di convenzione; tra varie interpretazioni, qualche cassazione e un po’ di caos, tutto si chiarisce con la legge 106/2011 che da possibilità di eliminazione dei vincoli sul prezzo tramite una contro “convenzione da trascrivere”, da quel momento il Comune di Roma vuoi per ignoranza, vuoi per il troppo lavoro che poteva arrivare negli uffici, si inventa un nulla osta a ciclostile (uguale per tutti) che consegna ad ogni singolo venditore ove dichiara che il bene può essere alienato a prezzo di libero mercato , la sentenza di cassazione a sezioni unite del 16 settembre 2015 n.18135 (Vedi file allegati) evidenzia semplicemente che la procedura non è corretta, i perché sono lunghi da affrontare e serve a poco discuterne, risultato?

Bloccate tutte le compravendite dai Notai, bloccati i nulla osta e un gran danno soprattutto per chi nel frattempo aveva promesso l’immobile in vendita a prezzo libero.

Si riunisce il Consiglio del Notariato e consiglia di non stipulare più atti (anche se qualche notaio non in linea con il notariato rimane dell’opinione che a determinate condizioni ovvero il nulla osta del Comune sia possibile stipulare) a prezzi diversi da quelli di convenzione.

Piccolo appunto mi sento di farlo anche alla categoria dei Notai che reputo menti eccelse, la problematica l’avevano già capita in molti e che il nullaosta fosse non corretto ma, forti dello scarico di responsabilità che il Comune gli dava con il Nulla osta hanno proceduto ugualmente alle vendite.

A mio giudizio il ridicolo l’ho trovato nella CIRCOLARE DEL COMUNE n°156731 del 01-10-2015 (inserisci file), comunque ad oggi non è importante trovare colpevoli ma risolvere i problemi, la situazione si sbloccherà attraverso un intervento (sicuramente oneroso) del Comune di Roma e tutto tornerà alla tranquillità.

Ci sono anche altre soluzioni come l’acquisto in proprietà del Terreno, se hai già sottoscritto un preliminare non esitare a contattarmi per un consiglio.

William Tessitore

circolare_del_comune_n°156731_del_01-10-2015_.pdf
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7 Commenti

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Questo BLOG nasce per me in maniera spontanea, per condividere con chi ne avrà voglia le esperienze lavorative, le conoscenze e le problematiche di tutti i giorni di una compravendita immobiliare,

Problematiche che potresti incontrare anche Tu per la vendita o per l’acquisto del Tuo immobile e che spero possano esserTi utili.
La maggior parte dei Blog che ho visitato in questi ultimi anni sono una serie di copia ed incolla di leggi in materia immobiliare, cassazioni e via dicendo…..,
il mio obiettivo è quello, tramite esempi di tutti i giorni, di chiarire quelli che sono i dubbi di relativi ad una COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.

nadia

11/4/2015 02:37:16 am

Una domanda ma chi ha già fatto il compromesso e si trova impossibilitato a fare rogito come puo' sbloccare la situazione se l'appartamento in diritto di superficie non fa riferiemnto a piani di zona già autorizzati al riscatto l'uffcio urbanistica in questo caso rigetta la domanda come fa un povero proprietario favorevole all'acqusizione dell'intera proprieta' ottenere dal comune il calcolo della somma per il riscatto della superficie e uscire da questa brutta situazione?

Risposta

William Tessitore link

11/4/2015 09:30:41 am

Buonasera Nadia,
innanzitutto grazie per la domanda, purtroppo chi ha già fatto un preliminare si trova in una situazione molto critica (sto curando due pratiche simili e non è facile); sono stato giovedì al Dipartimento, se può essere utile è stata predisposta una Convenzione per l'eliminazione dei vincoli del prezzo di massima cessione così come in realtà doveva essere dall'inizio e come ben specificato nella L.106/2011, questa convenzione ha un costo che si calcola a seconda dell'area. Mi è stato detto che i tempi per la stipula dalla richiesta sono di circa due mesi ma di ciò non posso avere certezza. Non conosco la Sua specifica situazione ma con buona volontà delle parti si può trovare una soluzione, se può esserLe utile qualche consiglio può scrivermi direttamente all'e-mail info@williamtessitore.it oppure contattarmi telefonicamente.
cordialmente
William Tessitore

william Tessitore link

11/9/2015 08:02:35 am

Questa mattina, come da loro consigliato 10 giorni dopo l'ultima volta che ci sono stato, mi sono recato al Dipartimento con due clienti per richiedere la "Convenzione per l'eliminazione dei vincoli del prezzo di massima cessione" in ottemperanza alla delibera del 02 ottobre; morale, dopo aver girato un paio di uffici, sono andato a parlare con uno dei dirigenti e la convenzione non è ancora pronta. A chi può interessare mi hanno risposto che ci vorranno ancora un paio di mesi (a questo punto non prenderei per certo il dato). Non voglio fare ne populismo ne farmi pubblicità grazie alle problematiche altrui, ma ho visto persone in seria difficoltà, compreso un cliente che ho accompagnato oggi, spero che il Comune si renda conto della situazione di molte persone e dia le giuste priorità.
William Tessitore

paride

2/8/2016 01:41:14 pm

Salve vorrei sapere se con la cassazione civile delle sezioni unite del 16/09/2015 n 18135 posso procedere liberamente al rogito notarile senza svincolarmi tramite il comune . Considerando che il mio atto d'obbligo cita la convenzione ex art. 7 e 8 legge 10 / 1977

2/9/2016 03:01:11 am

Gentile signor Paride,
innanzitutto la ringrazio per avermi contattato,
qualunque risposta Le possa dare in questo momento è sicuramente azzardata.
Sull’immobile grava una convenzione edilizia e questa va letta molto attentamente, fondamentale, la maggior parte delle risposte sono in essa contenute;
sarebbe utile capire in che piano di zona è l’immobile, se il terreno è in diritto di superficie o in piena proprietà.
Per ulteriori informazioni non esiti a contattarmi
Cordialmente
William Tessitore

Paola

4/1/2016 02:38:24 am

Buongiorno, io sto vendendo una casa acquistata nel 2004, l'immobile era stato costruito nel 1992 in area PEEP, e il terreno già riscattato dai vecchi proprietari. Io ho comprato quindi a libero mercato, e il mio contratto parla di piena ed esclusiva proprietà. Ora il notaio ha bloccato l'atto perchè dice che con la sentenza 18135 io devo pagare al comune il riscatto del vincolo. Mi può dare delucidazioni in merito? Io brancolo nel buio. Grazie

4/1/2016 05:30:10 am

Buongiorno Paola e grazie di aver scritto sul mio Blog, non leggendo i documenti posso fare solo ipotesi, se Lei (o i vecchi proprietari) ha riscattato il terreno dovrebbero essere decaduti tutti quanti i vincoli convenzionali;
immagino che il Notaio abbia deciso di bloccare la stipula con cognizione di causa e non per paura della sentenza di cassazione n. 18135, l'unico consiglio che posso darLe è quello di provare a sentire un altro Notaio per avere un parere professionale, eventualmente posso metterLa in contatto con uno dei Notai con i quali collaboro e con i quali ho analizzato molte pratiche di questo genere. Se crede può contattarmi via e-mail o al telefonino e proviamo a capire le motivazioni che hanno spinto il Notaio a tale decisione.
Nel frattempo è utile che tenga i rapporti con il Suo acquirente al fine di non creare problematiche nella trattativa.
cordialmente
William Tessitore

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