Il leasing immobiliare ad uso abitativo

Cos’è il leasing immobiliare ad uso abitativo?
È l’innovazione introdotta dalla legge 208/2015 (legge di stabilità 2016), attraverso  la quale è possibile l’acquisto della casa con lo strumento della locazione finanziaria strumento sin d’ora usato esclusivamente per gli immobili strumentali (capannoni, uffici, negozi).
La locazione finanziaria ad uso abitativo si propone come  alternativa al mutuo ordinario ma soprattutto al “rent to buy”, che non ha riscosso molto successo.

Con il contratto di locazione finanziaria di immobile (anche da costruire), da adibire ad abitazione principale,  la Banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. (articolo 1, comma 76, della legge 208/2015);
andiamo ad analizzare alcuni aspetti

Agevolazioni fiscali
dal 01 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020  l’acquisto da parte di una banca o di una società di leasing, di un’abitazione non di lusso, destinata a essere concessa in uso a una persona fisica che abbia i requisiti per richiedere l’agevolazione “prima casa”, sarà soggetta all’imposta di registro con aliquota ridotta dell’1,5% (l’aliquota agevolata per acquisto “prima casa” è del 2%), la circostanza che l’utilizzatore non adibisca l’immobile ad abitazione principale entro il termine di un anno dalla consegna, non fa venire meno l’agevolazione relativa all’imposta di registro.
 
Agevolazioni per giovani coppie e redditi più bassi
se l’utilizzatore è persona fisica di età inferiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a €.55.000 all’atto della stipula del contratto di leasing, rimanendo sempre l’obbligo di adibire la casa a propria abitazione principale entro un anno dalla consegna, avrà diritto dal 01 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, a una detrazione Irpef del 19% sia sui canoni periodici del leasing (fino a €.8.000 annui), sia sul prezzo di riscatto che sarà pagato al termine del contratto di leasing per ottenere la proprietà dell’abitazione (fino a €.20.000 ), il superamento di uno di questi limiti successivamente non comporta la perdita del diritto alla detrazione.
 
Clausole di salvaguardia per l’utilizzatore
è prevista per l'utilizzatore la possibilità di richiedere al  concedente la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo  complessivo  non  superiore  a dodici mesi nel corso dell'esecuzione del contratto medesimo.
In  tal caso, la durata del contratto e' prorogata di un periodo eguale  alla durata della sospensione.
L'ammissione al beneficio della sospensione e' subordinata  esclusivamente a uno dei seguenti accadimenti:
- cessazione del rapporto di lavoro  subordinato,  (ad  eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione  per  limiti di età con diritto a pensione  di  vecchiaia  o  di  anzianità,  di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo  soggettivo,  di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
- cessazione dei rapporti di lavoro  di  cui  all'articolo  409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
Al termine della sospensione, il  pagamento  dei  corrispettivi periodici  riprende  secondo  gli  importi  e  con  la   periodicità originariamente  previsti  dal   contratto (salvo   diverso   patto eventualmente intervenuto)
 
I vantaggi per la Banca 
 salvaguardia in caso di fallimento del venditore:
La legge prevede che la banca o la società di leasing siano protette dall’azione revocatoria in caso di fallimento del venditore, quindi sull’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria si applica il divieto di azione revocatoria.  
 
Inadempimento dell’utilizzatore
Nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile, questo eviterà all’Istituto di Credito lunghe e costose procedure di esecuzione immobiliare e vendita all’asta giudiziaria.
Per ottenere il rilascio dell’immobile la società concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto
 
In caso di inadempimento cosa succede alle somme versate?
 Il Concedente è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, detraendo:
- la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione,
-la somma dei canoni che devono ancora scadere, debitamente attualizzati (alla data in cui questo calcolo viene effettuato)
- il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.
Per effetto di queste sottrazioni si potrebbe ottenere un risultato negativo e addirittura potrebbe essere l’utilizzatore a dover corrispondere alla società concedente una somma di importo pari a detta differenza negativa.
 
Che faranno le banche e come si muoveranno?
Che io sappia gli Istituto di credito si stanno ancora organizzato per il Leasing Immobiliare,
in uno dei prossimi blog interverrà Marina Pizzi, esperta nel settore mutui e Top Master Credipass, che ci darà alcune informazioni sull’operatività del leasing immobiliare.
William Tessitore