Investimento Immobiliare, investire nel mattone

Agente Immobiliare: “buongiorno Signor Rossi, per quale motivo cerca casa?”
Signor Rossi: “Per investimento, ho una piccola somma in contanti e facendo un mutuo posso comprare un immobile che messo a reddito si paga da solo, magari rimarrà ai miei figli in fondo il mattone non tradisce mai”

Da quanto tempo che non ho più un dialogo di questo tipo con un cliente, eppure le attuali congetture di mercato sono perfette per investire nell’immobile:

• i mutui sono a tassi inverosimilmente bassi
• gli attuali valori immobiliari permettono di acquistare un buon immobile magari in zone centrali o ben collegate a prezzi ragionevoli
• gli investimenti in borsa tradiscono.

perché l’Italiano profondo amante e conoscitore dell’investimento immobiliare, investe meno nel Mattone?

Innanzitutto vorrei fare una piccola analisi economica,
parlando di un mercato immobiliare come quello Romano, un appartamento bilocale in zona ben collegata potrebbe avere un costo di €.200.000,00 circa;
ho chiesto a Marina Pizzi professionista ultraventennale nel settore mutui del Gruppo CREDIPASS, quale possa essere la rata mensile di un mutuo a tasso fisso per tale importo in 30 anni,
la risposta: “a secondo della profilazione del cliente tra €.750 ed €.850 circa”.
Strano ma verosimile un bilocale in zona ben collegata a Roma potrebbe essere locato ad €.800 circa. Quindi l’appartamento si pagherebbe da solo e probabilmente un giorno avrà un valore più alto!
Quale investimento migliore?
Allora perché il piccolo investitore in questi ultimi anni si è accostato sempre meno al mercato immobiliare?
A mio giudizio le motivazioni sono due:

la prima è sicuramente la troppa pressione fiscale sugli immobili, soprattutto quelli non destinati ad abitazione principale, partendo dal 9% di Imposta di registro (della rendita catastale rivalutata del 126) per arrivare all’ormai odiata I.M.U. che da anni preoccupa il proprietario di seconde case, che si vede decurtate ingenti somme annuali da questa assurda Imposta.   
Molto è migliorato grazie alla “cedolare secca”,  ovvero un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione;
ancor meglio  per i contratti di locazione a canone concordato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) ove l'aliquota scende al 15% (Dl 102/2013) ed è stata ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.
In più per i contratti a canone concordato sotto cedolare secca L’I.M.U. è ridotta del 25% e non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.  
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia da parte del locatore alla facoltà di chiedere la variazione ISTAT, circostanza poco rilevante rispetto il risparmio economico.   
 
La seconda motivazione non meno importante della prima, è la difficoltà di liberare l’immobile da inquilini morosi.
Fronte ad un inquilino moroso i proprietari, oltre a non percepire reddito e continuare a pagare comunque l’I.M.U.,  si vedono costretti ad affrontare ingenti spese legali e giudiziarie per lo sfratto che, spesso, dura anni.
In Inghilterra se sei moroso in 30 giorni sei fuori casa (testimonianza di un cliente Inglese), in America se non paghi l’affitto oltre ad essere cacciato via in malo modo dalle autorità in tempi brevissimi (testimonianza dell’amico Mario De Caprio Agente Immobiliare in Florida), vieni schedato come cattivo pagatore e difficilmente riuscirai ad ottenere un altro immobile in locazione.
La lungaggine burocratica per liberare l’immobile dall’inquilino moroso è un danno non solo per i proprietari ma anche e soprattutto per i conduttori stessi che spesso anche se ottimi pagatori (in realtà la maggior parte lo è) si vedono negare la possibilità di condurre un immobile in locazione da proprietari spaventati.
In 21 anni di professione ho visto inquilini passare momenti di crisi economica, la maggior parte di loro hanno rinunciato  al pane mal’affitto l’hanno sempre pagato!
Ci sono molte forme di investimento immobiliare e oggi è possibile trovare molte forme di garanzia sul puntuale pagamento dei canoni  oltre a potenziali conduttori che possono e vogliono pagare.
Detto da un Agente Immobiliare può sembrare uno spot ma il mattone è e rimarrà sempre l’investimento migliore.
Per consigli utili sugli investimenti immobiliari contattatemi.     
William Tessitore