L’AGENTE IMMOBILIARE

L’Agente Immobiliare un apri porta o una figura professionale importante nella trattativa immobiliare?

Sicuramente la seconda!

La professione dell’Agente Immobiliare se svolta con competenza, etica e trasparenza, assume un ruolo fondamentale in una trattativa, sia dal punto di vista commerciale che di garanzia dell’operazione immobiliare.
Chi è l’Agente Immobiliare?
La Legge n.39 del 03 febbraio 1989 lo definisce così: “L'agente di affari in mediazione (mediatore) è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Analizziamo qual è il ruolo dell’Agente Immobiliare nella trattativa di compravendita, quali sono le sue responsabilità e quali i suoi obblighi ma soprattutto qual è la  garanzia apportata dal suo intervento nell’operazione.

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L’Agente Immobiliare ha innanzitutto il ruolo di mediatore ovvero colui che mette in relazioni le Parti, con il difficile compito di unire due volontà spesso contrapposte, ossia di chi vende e vuole realizzare il massimo e di chi acquista e vuole farlo al meglio. 
Negli ultimi anni la figura del mediatore immobiliare si è evoluta sempre di più da una mera figura commerciale ad un vero e proprio professionista, che ha il compito di garantire ed assistere le Parti nella trattativa.
 
Quali sono gli obblighi deontologici e professionali del mediatore?
 
Imparzialità
Prima di tutto Il mediatore deve essere neutrale e imparziale (come specificato dalla Legge 39/89 l’Agente Immobiliare ha il ruolo di mettere in relazione le parti per la conclusione di un determinato affare in posizione di indipendenza e libertà).
 
Obbligo di informazione
L’Agente Immobiliare ha l’obbligo in una trattativa di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore,  al fine di individuare fatti rilevanti per la corretta conclusione dell’affare, con il divieto di fornire informazioni non veritiere e informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.  
Qualora il mediatore ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente.
La consistente responsabilità professionale dell’Agente Immobiliare è stata ribadita dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 7178 del il 10 aprile 2015 che, ritenendo nell’attuale sistema normativo il mediatore un operatore specializzato, ha puntualizzato che come tale è tenuto ad operare attraverso un’attività qualificata e professionale, elencando in modo dettagliato gli obblighi dell’Agente Immobiliare, esprimendo tale opinione:
a) il mediatore professionale è tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso;
b) il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate o, peggio, che si è rifiutato di verificare;
c) in caso di inadempimento, la colpa è presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o la non imputabilità a se medesimo.
In sostanza, la sentenza richiamata richiede al mediatore, lo svolgimento di indagini tecnico giuridiche, indipendentemente dal fatto che abbia o meno ricevuto specifico incarico in tal senso.
 
Il diritto alla provvigione
A norma dell’art. 1755, Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto espresso, è riconducibile a usi e tariffe professionali.
Hanno diritto alla provvigione i soli mediatori iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio.
La prima cosa da accertare  quando si inizia una trattativa con il mediatore è se questi possieda i requisiti per operare; in tal senso va ricordato che, sia la Società per la quale opera che l’Agente Immobiliare stesso che conduce la trattativa immobiliare, devono essere iscritti negli appositi registri.   
Alla luce di quanto sopra emerge che l’Agente Immobiliare è e deve essere un professionista qualificato, al paro di altre figure professionali, il suo apporto in una trattativa immobiliare può scongiurare problematiche spesso sconosciute alle Parti, garantendo il buon esito dell’operazione.   
                                                                                             
William Tessitore