Preliminare trascritto, quali sono i rischi per il venditore se l’acquirente si ritira?

Nel precedente blog abbiamo parlato del preliminare trascritto e della sicurezza che ha l’acquirente con la trascrizione, c’è però un rovescio della medaglia se si guarda la trascrizione con gli occhi del venditore, soprattutto se lo scopo della vendita è l’acquisto di un altro appartamento più grande, ovvero il classico “cambio casa”. La trascrizione dura tre anni e prima di tale termine può essere cancellata solo con l’intervento di entrambe Parti o con un a motivata richiesta giudiziale con tutte le problematiche soprattutto di tempo che ciò comporta, e se l’acquirente si ritirasse?
Racconto un episodio che mi è accaduto

Lo scorso anno un cliente ha acquistato un immobile mio tramite; nel giusto iter di un “cambio casa” prima di approcciarsi all’acquisto aveva promesso in vendita la propria casa e con il ricavato della vendita più i suoi risparmi avrebbe acquistato il nuovo appartamento, senza accedere ad un mutuo;
su giusta richiesta del suo acquirente il preliminare di compravendita era stato redatto dal notaio e trascritto presso l’Ufficio del Registro Servizio Pubblicità Immobiliare.
Arrivati alla scadenza dei termini di stipula cominciamo, ai fini organizzativi, ad ipotizzare delle date per i rogiti;
ma qualcosa non stava andando per il verso giusto, l’acquirente del mio cliente comincia a posticipare i termini dell’atto con scuse sempre più strane, da un contrattempo della Banca ad un improvviso malore del Notaio, ecc…; preoccupato predispongo una “diffida ad adempiere” che il  mio cliente invia per raccomandata al suo acquirente….., li si scopre la problematica: l’acquirente aveva un serio problema con la Banca che, a causa di un protesto gli aveva negato il mutuo.
La caparra versata per l’acquisto era notevolmente superiore a quella percepita per la vendita essendo l’immobile più grande e quindi di maggior valore e, nel momento in cui non fosse andata a buon fine la vendita, sarebbe saltato anche l’acquisto portando all'incolpevole acquirente una forte remissione economica.
A quel punto ho provato a sanare la situazione con quello che gli avvocati chiamano un "cattivo accordo", convinco i venditori (per fortuna clienti storici ma soprattutto persone comprensive) a posticipare il termine di stipula dell’atto notarile di 2 mesi;
Avendo un po’ ti tempo proviamo  a vendere velocemente l’immobile del mio cliente, anche se ad un prezzo più basso sperando in una vendita veloce. In linea di massima c’era un accordo (purtroppo verbale) tra il mio cliente ed il Suo acquirente che avrebbero cancellato la trascrizione non appena reperito nuovo acquirente per l’immobile, di contro il venditore (che non voleva assolutamente lucrare sul problema altrui) avrebbe restituito parte delle somme ricevute trattenendo solo la probabile perdita nella rivendita.
Nel tempo record di 30 giorni troviamo un nuovo acquirente che non doveva ricorrere ad un mutuo e disponibile a stipulare l’atto in 15 giorni; come potevamo immaginare vista l’esigenza di una trattativa veloce, il prezzo di vendita era inferiore di un 5% c.a. (il valore immobiliare era di €.500.000) rispetto a quanto precedentemente venduto, differenza che il mio cliente avrebbe appunto trattenuto dalle somme restituite.
Prendiamo appuntamento con il precedente acquirente per cancellare la trascrizione e concordare i tempi di restituzione di parte delle somme ma, all’improvviso, questi diviene irreperibile;
dopo una settimana riusciamo a prendere contatti ma lui, con molta tranquillità, ci dice che pretendeva l’intera somma versata altrimenti non si sarebbe presentato per la cancellazione della trascrizione del preliminare, facendosi forte del fatto che in tal caso il mio cliente ci avrebbe rimesso ben più soldi perché sarebbe saltato il suo acquisto.
La soluzione alla fine è stata trovata dalla Banca che ha concesso un mutuo molto alto al mio cliente per acquistare l’immobile (ringrazio sempre Marina Pizzi) senza aver venduto il suo, con tutti i costi che ne conseguono tra cui il 9% di imposta di registro come seconda casa (anziché il 2%) ed il 2% di imposta sostitutiva sul capitale mutuato sempre come seconda casa (anziché lo 0,25%), praticamente quasi €.30.000,00 in più di costi.
Ora è in corso tra le Parti una bella causa, probabilmente il venditore vincerà con tutti i risarcimenti del caso, nel frattempo risolto il contratto abbiamo chiesto la cancellazione della trascrizione del preliminare (ci sono voluti alcuni mesi) e l’immobile è stato nuovamente venduto  
Rimanendo estremamente favorevole al preliminare trascritto e senza entrare troppo nel merito, ci sono almeno due clausole che secondo me vanno inserite nel contratto a garanzia anche del venditore per evitare simili problematiche.
Per altri chiarimenti potete contattarmi