Agevolazioni prima casa

Quali sono i requisiti per richiedere le agevolazioni “prima casa”?
Quando decadono i benefici fiscali e quali sono le somme dovute?

Le agevolazioni prima casa Si applicano agli atti traslativi a titolo oneroso, della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione relative alle stesse, (nota II bis, all'articolo 1 della Tariffa, allegata al TUR D.P.R. 131/1986).

Analizzando meglio

I requisiti per richiedere l’agevolazione prima casa:

• L'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o la stabilisca entro 18 mesi;
• al momento dell’acquisto l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.
• al momento dell'acquisto non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa,   ad eccezione (Legge n.208 del 28 dicembre 2015, Legge di Stabilità 2016) che trasferisca la precedente abitazione entro un anno dall’acquisto a titolo oneroso o a titolo gratuito (donazione).

Cosa accade se decadono i requisiti per l’acquisto prima casa?
Sono dovute le Imposte di Registro (o l’I.V.A.), ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.

Come si calcola la differenza di imposta:
Imposta Seconda casa meno l’imposta Prima Casa già versata più  la maggiorazione del 30%.

Le agevolazioni prima casa decadono quando l’abitazione acquistata la “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto.

Quali sono le ipotesi in cui non si perde l’agevolazione prima casa anche vendendo prima dei cinque anni dall’acquisto:

• Se entro un anno dalla vendita, si riacquista (anche per atto a titolo gratuito, risoluzione n. 49/E dell’11 maggio 2015 dell’Agenzia delle Entrate), altro immobile da adibire  ad abitazione principale (per abitazione principale si intende ove stabilire la fissa dimora). È utile sapere che, se si rivende prima dei 5 anni e anche se si è certi di acquistare un altro immobile, in sede di stipula il Notaio chiede al venditore un deposito (solitamente in assegno circolare) pari alla differenza di imposta dovuta con la maggiorazione del 30%. Se, entro un anno, non ci si presenta al Notaio con la prova dell’avvenuto acquisto lo stesso andrà a versare le somme all’Agenzia delle Entrate per conto del venditore. Ciò si rende necessario perché si ritiene che ci sia una solidità d’imposta (argomento di innumerevoli discussioni) tra acquirente e venditore, quindi in caso di omesso versamento delle somme da parte del venditore, l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’imposta all’acquirente, che il notaio ha l’obbligo di tutelare.  
  
• Se entro un anno dalla vendita si acquista un immobile situato in uno Stato estero (ci devono però essere gli strumenti di cooperazione amministrativa tra gli stati che consentono di verificare che l'immobile è stato acquistato ed è stato adibito a dimora abituale),
  
• se entro un anno si acquista un terreno e si  realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale (non è necessario che il fabbricato sia ultimato, ma che lo stesso, entro l'anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico).
  

William Tessitore