Racconto uno degli ultimi eventi che mi è capitato in una compravendita tra due privati due ottime persone, i quali mi hanno chiesto una consulenza purtroppo troppo tardi:
Il signor Rossi mette in vendita privatamente il suo immobile comprato solo alcuni anni prima, all’epoca il Notaio aveva tranquillamente stipulato l’atto, sulla casa non gravavano ipoteche quindi il bene per l’ignaro signor Rossi poteva essere venduto tranquillamente. Il signor Bianchi vede l’annuncio, visita l’immobile lo trova di proprio gradimento e decide di acquistarlo; il signor Bianchi, effettua la sua proposta di acquisto lasciando una piccola caparra, prende la documentazione la porta al suo Notaio che verifica l’assenza di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli e le parti procedono così alla stipula del contratto preliminare di compravendita, redatto in forma privata e con il versamento di una caparra confirmatoria del 20% circa. Il signor Rossi soddisfatto a questo punto trova un nuovo immobile da acquistare per se e la sua famiglia e sottoscrive un contratto preliminare per acquisto versando una caparra confirmatoria sostanziosa, a questo punto mancava solamente la banca per l’erogazione del mutuo. Arriva il perito della Banca a casa del signor Rossi e si accorge di alcune difformità rispetto alla planimetria, informa il signor Rossi che comunque può sistemare attraverso una C.I.L.A. (comunicazione inizio lavori asseverata) a sanatoria successivamente alla quale avrebbe depositato la perizia. Il tecnico del signor Rossi si mette in moto per effettuare le opportune pratiche ma si accorge da alcune prospettive estetiche dello stabile che qualcosa non andava, si reca al Comune per esaminare il progetto e si rende conto che sussiste una grave difformità tra progetto ed immobile. Il panico. Il signor Bianchi ha versato una caparra sostanziosa al signor Rossi, il signor Rossi ha versato a sua volta una caparra molto sostanziosa per un altro immobile più grande, se la casa del signor Rossi non può essere venduta il signor Rossi deve restituire al signor Bianchi il doppio della caparra (fatto salvo il maggior danno) e perde quanto versato per l’acquisto del nuovo immobile, immaginate che remissione economica. Intervengo io, intervengono successivamente gli avvocati ma la situazione è ormai insanabile…… e via con la causa che durerà anni, anni nei quali il signor Bianchi starà in affitto prima di recuperare le somme versate ed il povero signor Rossi si troverà in una condizione di pagare tanti soldi per recuperare i quali impiegherà una vita di lavoro. Oltretutto il signor Rossi rischia un’ammenda fino a €.18.000 perché non sapeva che doveva fornire l’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) prima di stipulare un accordo economico e le Parti in solido dovranno pagare un’ammenda perché erano inconsapevoli che c’è l’obbligo di Registrazione del contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate. Ora mi chiedo, se l’occhio esperto di un addetto ai lavori (anche fosse quel costoso Agente Immobiliare) fosse entrato in casa prima che il signor Rossi mettesse in vendita, forse si sarebbe accorto che la planimetria non era conforme e ben conoscendo il D.L. n.78 del 30 maggio 2010 (Decreto uscito dopo l’acquisto dell’immobile da parte del signor Rossi) che obbliga il venditore alla dichiarazione di conformità delle planimetrie catastali rispetto lo stato dei luoghi, avrebbe consigliato al Signor Rossi di effettuare la C.I.L.A. a sanatoria. Il tecnico si sarebbe accorto delle difformità ed il signor Rossi non si sarebbe impelagato in questa situazione dal risvolto economico incalcolabile. Quando viene messo in vendita un immobile il consiglio è sempre quello di effettuare un’accurata analisi dei documenti per non trovarsi MAI in questa situazione, spesso il Notaio non basta. Se volete avere maggiori su quali documenti controllare e come controllarli potete contattarmi.
2 Comments
flavia
11/6/2015 01:21:12 pm
Sicuramente articolo interessante ma le faccio due domande, la prima e se è sicuro che un agente immobiliare si sarebbe accorto del problema? la seconda quale sarebbe stata la sua responsabilità se non si fosse accorto del problema? Comunque sarebbe stata sempre una causa tra il signor Rossi ed il Signor Bianchi.
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11/6/2015 01:38:27 pm
Buonasera Flavia innanzitutto La ringrazio per il Suo post, domande interessanti e pertinenti.
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Perché questo BLOGQuesto BLOG nasce per me in maniera spontanea, per condividere con chi ne avrà voglia le esperienze lavorative, le conoscenze e le problematiche di tutti i giorni di una compravendita immobiliare, Archivio
November 2020
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