Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72, cambia lo scenario del finanziamento immobiliare

In attuazione della direttiva europea n. 2014/17/UE, in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, il 04 giugno 2016 entra in vigore il famoso Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72 pubblicato sulla G.U. Serie Generale n.117 del 20 maggio 2016;  
La principale novità introdotta dal decreto, prevede che il mutuatario sia considerato inadempiente dopo il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili, con la conseguente possibilità per la banca di ottenere la restituzione o il trasferimento dell’immobile oggetto di garanzia
Cosa potrebbe cambiare nello scenario immobiliare con l’entrata in vigore del decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72?

 
AMBITO DI APPLICAZIONE
le nuove norme si applicano ai mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale ed ai mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
 
LA CLAUSOLA
la clausola che concede alla Banca la possibilità di ottenere la restituzione o il trasferimento dell’immobile oggetto di garanzia deve essere espressamente pattuita tra le parti;
- La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito; 
- Il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola;
- se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza;
 
sicuramente il nuovo decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72 ha fatto molto discutere e sembra sia  stato confezionato appositamente per il beneficio delle Banche, probabilmente si ma, a mio giudizio, ci potrebbero essere dei risvolti positivi proprio per l’utente.
Uno dei motivi principali per cui le Banche negli ultimi anni sono state molto restie a concedere credito finalizzato all’acquisto immobiliare, è dovuto proprio ai lunghi e costosi tempi di procedura per l’esecuzione immobiliare necessari per il recupero del credito in caso di inadempienza al pagamento delle rate di mutuo;
In un mercato immobiliare in ripresa, grazie anche ai bassissimi tassi d’interesse, l’augurio e la speranza è che con questa clausola gli Istituti di Credito possano allargare le maglie per sostenere l’acquisto immobiliare finanziando anche famiglie e giovani coppie che e zoppicano con il reddito.
Un altro aspetto che va valutato in positivo è che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.
Invece, se il valore del bene immobile restituito (nel caso di restituzione) o l’ammontare dei proventi della vendita (in caso di vendita dell’immobile) è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.
In ogni caso, l’ente Creditore si deve adoperare per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.
In base al nuovo decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, in caso di inadempimento del mutuatario agli obblighi assunti con la banca, il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo o, in caso di mancato accordo, lo stesso viene nominato dal Tribunale competente, con una perizia successiva all’inadempimento.  
 
Il decreto potrebbe anche rivelarsi un paracadute in caso di una nuova crisi del mattone!
Il piano di ammortamento dei nostri mutui è per la maggior parte alla “francese” ovvero nei primi anni la rata iniziale versata è composta per la maggior parte di interessi, ne consegue che dopo pochi anni il capitale residuo è poco meno del debito iniziale;
se si verificasse in futuro quello che è successo negli ultimi anni?
Pensiamo a chi ha acquistato un immobile nel 2008, quando i valori immobiliari erano molto più alti, in caso di difficoltà a pagare le rate di mutuo oggi si potrebbe trovare nella situazione che il debito residuo è maggiore del valore dell’immobile;
con il nuovo decreto Legislativo il consumatore è quantomeno certo di andare in pari con il debito e gli interessi di mora;
poi,  se l’applicazione del decreto è coerente, il proprietario dell’immobile potrebbe ricavare un profitto dalla vendita. 
 
Vale la pena ricordare anche che non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto
 
William Tessitore