Diritto di superficie, Edilizia Convenzionata, eliminazione vincoli convenzionali prezzo di massima cessione

Come ormai a molti noto, con deliberazione n.33 del 17 dicembre 2015 il Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina, ha finalmente e definitivamente approvato la “Convenzione per l’eliminazione dei vincoli Convenzionali del prezzo di massima cessione nei piani di zona di cui alla L.167/62”
Probabilmente a breve il Comune pubblicherà oltre la delibera anche i moduli di richiesta che, presumibilmente, saranno scaricabili direttamente dal sito.
La Convenzione con il Comune di Roma è a titolo oneroso, nel seguito del Blog troverete i criteri di calcolo e le varianti nel caso in cui non sia stato completato l’esproprio del terreno.
Ci sono però ancora dubbi e problematiche da risolvere.
Chi è il soggetto che può stipulare la Convenzione?
Purtroppo solo il primo titolare dell’immobile.

ovvero il primo assegnatario, sarebbero quindi esclusi tutti i soggetti che hanno acquistato l’immobile successivamente al primo assegnatario.
Rimane sempre l’annosa questione, per chi ha promesso di vendere un immobile edificato ai sensi della L. 865/71, prima della nota Sentenza della Corte di Cassazione Sezioni Unite del 16 settembre 2015 n. 18135, e non riesce a stipulare l’atto definitivo, cosa deve fare se non è il primo assegnatario?
Parlando con alcuni Notai mi sembra di capire che il notariato ritiene opportuno che sia emanato un provvedimento normativo che chiarisca il punto permettendo l’effetto retroattivo della liberalizzazione del prezzo. Non avendo il Comune potere legislativo ci si attende che di ciò si occupi la Regione Lazio.
 
Come si calcola il costo:  valore venale aree P.E.E.P. in diritto di proprietà ovvero in diritto di superficie Euro/mc. x 60%, da moltiplicare per la volumetria del lotto indicato nella convenzione originaria, a cui va sottratto il corrispettivo già versato per l’area, rivalutato sulla base della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati gli importi ed il mese di stipula della nuova convenzione. L’importo risultante verrà ripartito secondo i millesimi di proprietà, in base alle tabelle millesimali fornite dagli interessati, diviso per il numero degli anni di durata del vincolo e moltiplicato per gli anni residui da affrancare; 
per i casi di affrancazione di immobili realizzati senza beneficiare di contributi pubblici è previsto un abbattimento nella misura del 15%. 
 
Nel caso sia noto solo il prezzo provvisorio e non il costo definitivo per l’esproprio delle aree, è possibile comunque stipulare la Convenzione per l’eliminazione dei vincoli Convenzionali del prezzo di massima cessione; chi stipula dovrà impegnarsi per sé e per i suoi eventuali aventi causa a versare quanto richiesto da Roma Capitale a titolo di conguaglio, una volta determinato il costo definitivo del piano, rinunciando contestualmente ad opporre  diritti in relazione al diritto di affrancazione, calcolato anche sulla base dei costi provvisori di acquisizione dell’area;  in questa seconda ipotesi in caso di rivendita dell’immobile il venditore avrà l’obbligo di mettere a conoscenza degli acquirenti quanto suddetto, mediante inserimento negli atti di trasferimento di apposita clausola, la cui omissione comporterà la risoluzione di diritto del contratto.  
 
William Tessitore