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Diritto di superficie, Edilizia Convenzionata, eliminazione vincoli convenzionali prezzo di massima cessione

1/4/2016

20 Commenti

 
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Come ormai a molti noto, con deliberazione n.33 del 17 dicembre 2015 il Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina, ha finalmente e definitivamente approvato la “Convenzione per l’eliminazione dei vincoli Convenzionali del prezzo di massima cessione nei piani di zona di cui alla L.167/62”
Probabilmente a breve il Comune pubblicherà oltre la delibera anche i moduli di richiesta che, presumibilmente, saranno scaricabili direttamente dal sito.
La Convenzione con il Comune di Roma è a titolo oneroso, nel seguito del Blog troverete i criteri di calcolo e le varianti nel caso in cui non sia stato completato l’esproprio del terreno.
Ci sono però ancora dubbi e problematiche da risolvere.
Chi è il soggetto che può stipulare la Convenzione?
Purtroppo solo il primo titolare dell’immobile.

ovvero il primo assegnatario, sarebbero quindi esclusi tutti i soggetti che hanno acquistato l’immobile successivamente al primo assegnatario.
Rimane sempre l’annosa questione, per chi ha promesso di vendere un immobile edificato ai sensi della L. 865/71, prima della nota Sentenza della Corte di Cassazione Sezioni Unite del 16 settembre 2015 n. 18135, e non riesce a stipulare l’atto definitivo, cosa deve fare se non è il primo assegnatario?
Parlando con alcuni Notai mi sembra di capire che il notariato ritiene opportuno che sia emanato un provvedimento normativo che chiarisca il punto permettendo l’effetto retroattivo della liberalizzazione del prezzo. Non avendo il Comune potere legislativo ci si attende che di ciò si occupi la Regione Lazio.
 
Come si calcola il costo:  valore venale aree P.E.E.P. in diritto di proprietà ovvero in diritto di superficie Euro/mc. x 60%, da moltiplicare per la volumetria del lotto indicato nella convenzione originaria, a cui va sottratto il corrispettivo già versato per l’area, rivalutato sulla base della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati gli importi ed il mese di stipula della nuova convenzione. L’importo risultante verrà ripartito secondo i millesimi di proprietà, in base alle tabelle millesimali fornite dagli interessati, diviso per il numero degli anni di durata del vincolo e moltiplicato per gli anni residui da affrancare; 
per i casi di affrancazione di immobili realizzati senza beneficiare di contributi pubblici è previsto un abbattimento nella misura del 15%. 
 
Nel caso sia noto solo il prezzo provvisorio e non il costo definitivo per l’esproprio delle aree, è possibile comunque stipulare la Convenzione per l’eliminazione dei vincoli Convenzionali del prezzo di massima cessione; chi stipula dovrà impegnarsi per sé e per i suoi eventuali aventi causa a versare quanto richiesto da Roma Capitale a titolo di conguaglio, una volta determinato il costo definitivo del piano, rinunciando contestualmente ad opporre  diritti in relazione al diritto di affrancazione, calcolato anche sulla base dei costi provvisori di acquisizione dell’area;  in questa seconda ipotesi in caso di rivendita dell’immobile il venditore avrà l’obbligo di mettere a conoscenza degli acquirenti quanto suddetto, mediante inserimento negli atti di trasferimento di apposita clausola, la cui omissione comporterà la risoluzione di diritto del contratto.  
 
William Tessitore
 

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20 Commenti
Maini Antonio
5/25/2016 08:07:57 am

Ho un piccolo appartamento accatastato come ufficio in edificio piano di zona 167 per l'affrancazione il procedimento e' analogo a quanto sopra descritto? Grazie Antonio Maini

Risposta
William Tessitore link
5/30/2016 09:27:02 am

Di logica direi di no, la risposta comunque è sempre nella convenzione urbanistica che grava sull'immobile, consiglio di leggerla attentamente.
cordialmente
William Tessitore

Risposta
William Tessitore link
5/30/2016 09:27:26 am

Di logica direi di no, la risposta comunque è sempre nella convenzione urbanistica che grava sull'immobile, consiglio di leggerla attentamente.
cordialmente
William Tessitore

Risposta
stefano sordi
6/7/2016 03:28:39 am

Mia moglie e suo fratello, 2 anni fa , hanno ereditato un appartamento in una palazzina edificata su piano di zona 167 (PEEP 2) . Non essendo i diretti assegnatari e essendo passati 10 anni dalla costruzione, devono fare l'affrancamento ?
Grazie

Risposta
william tessitore link
6/8/2016 04:11:39 am

l'immobile è in diritto di superficie o in piena proprietà?
se grava la convenzione sul prezzo di massima cessione sicuramente devono fare l'affrancazione del prezzo di massima cessione per vendere a libero mercato, la convenzione grava sul bene e non sui proprietari.
cordialmente
William Tessitore

Risposta
william tessitore link
6/8/2016 04:11:46 am

l'immobile è in diritto di superficie o in piena proprietà?
se grava la convenzione sul prezzo di massima cessione sicuramente devono fare l'affrancazione del prezzo di massima cessione per vendere a libero mercato, la convenzione grava sul bene e non sui proprietari.
cordialmente
William Tessitore

Risposta
Stefano Sordi
6/12/2016 01:19:51 am

Sï , l'immobile è in convenzione. Grazie per la risposta

stefano sordi
6/7/2016 03:29:16 am

Mia moglie e suo fratello, 2 anni fa , hanno ereditato un appartamento in una palazzina edificata su piano di zona 167 (PEEP 2) . Non essendo i diretti assegnatari e essendo passati 10 anni dalla costruzione, devono fare l'affrancamento ?
Grazie

Risposta
Valentina
7/18/2016 04:42:29 am

buongiorno, sono in compromesso per acquistare una casa peep ma il proprietario dopo 6 mesi di attesa ancora non vuole richiedere tramite raccomandata al comune il vincolo e il prezzo massimo a cui vendermela. il notaio sta' impazzendo per avere una copia della convenzione, probabilmente volevano vendere senza sapere nulla a riguardo o spendere quel poco almeno per le carte. la mia domanda è: abbandono per troppa attesa facendomi restituire le somme gia' versate di agenzia e compromesso? oppure ho io acquirente la possibilità di richiede in forma di raccomandata protocollata e firmata una copia dal comune del vincolo di prezzo e comprarla a dispiacere del venditore che non si avvalso neanche di conoscere la propria casa ( se si puo' definire sua o mai vissuta!) e se si come posso fare? grazie

Risposta
Valentina Savelli link
7/18/2016 04:47:27 am

buongiorno, sono in compromesso per acquistare una casa peep ma il proprietario dopo 6 mesi di attesa ancora non vuole richiedere tramite raccomandata al comune il vincolo e il prezzo massimo a cui vendermela. il notaio sta' impazzendo per avere una copia della convenzione, la mia domanda è: abbandono per troppa attesa facendomi restituire le somme gia' versate di agenzia e compromesso? oppure ho io acquirente la possibilità di richiede in forma di raccomandata protocollata e firmata una copia dal comune del vincolo di prezzo e comprarla e se si come posso fare? grazie

Risposta
Valentina Savelli link
7/18/2016 04:49:52 am

buongiorno, sono in compromesso per acquistare una casa peep ma il proprietario dopo 6 mesi di attesa ancora non vuole richiedere tramite raccomandata al comune il vincolo e il prezzo massimo a cui vendermela. il notaio sta' impazzendo per avere una copia della convenzione, cosa fare? abbandono ?

Risposta
Alfredo gazzoli
8/17/2016 03:05:59 pm

Vorrei vendere un alloggio costruito nel 1967 su area concessa in proprietà dal prefetto ai sensi dell'art 11 della legge 167 e risulto attualmente in piena proprietà
Non è stata mai stipulata alcuna convenzione e non so se devo affrancare l'alloggio oppure no.i notai non sanno che dire

Risposta
Alfredo gazzoli
8/17/2016 03:06:20 pm

Vorrei vendere un alloggio costruito nel 1967 su area concessa in proprietà dal prefetto ai sensi dell'art 11 della legge 167 e risulto attualmente in piena proprietà
Non è stata mai stipulata alcuna convenzione e non so se devo affrancare l'alloggio oppure no.i notai non sanno che dire

Risposta
william Tessitore link
8/26/2016 10:57:29 pm


buongiorno sig. Gazzioli e la ringrazio per avermi scritto, Le rispondo solo ora essendo tornato ieri sera dagli Stati Uniti,
ho curato una transazione per un immobile con una situazione simile alla Sua nel mese di luglio, l'immobile era in piena proprietà e gravava solo un atto d'obbligo, se può esserLe utile l'atto è stato fatto tranquillamente.
Mi servirebbero alcune notizie più precise, la prima di che anno è la costruzione? la seconda in che piano di Zona si trova e la terza se è certo che non ci sia alcuna convenzione, ho riscontrato in alcuni atti che i notai avevano dimenticato di trascriverla nella compravendita e l'ho trovata negli atti precedenti (se c'è convenzione iniziale, anche se omessa nelle compravendite successive la convenzione comunque grava sul bene).
l'Ufficio Urbanistica di Viale Civiltà del Lavoro, almeno l'ultima volta che sono andato ad inizio agosto, è abbastanza in confusione proprio sulle piene proprietà;
mentre è certa la Convenzione sul diritto di Superficie, altrettanto non si può dire sulla Piena Proprietà.
Se può esserLe utile può contattarmi da lunedì mattina al 339/3177850
cordialmente
William Tessitore

Risposta
william Tessitore link
8/26/2016 10:57:37 pm


buongiorno sig. Gazzioli e la ringrazio per avermi scritto, Le rispondo solo ora essendo tornato ieri sera dagli Stati Uniti,
ho curato una transazione per un immobile con una situazione simile alla Sua nel mese di luglio, l'immobile era in piena proprietà e gravava solo un atto d'obbligo, se può esserLe utile l'atto è stato fatto tranquillamente.
Mi servirebbero alcune notizie più precise, la prima di che anno è la costruzione? la seconda in che piano di Zona si trova e la terza se è certo che non ci sia alcuna convenzione, ho riscontrato in alcuni atti che i notai avevano dimenticato di trascriverla nella compravendita e l'ho trovata negli atti precedenti (se c'è convenzione iniziale, anche se omessa nelle compravendite successive la convenzione comunque grava sul bene).
l'Ufficio Urbanistica di Viale Civiltà del Lavoro, almeno l'ultima volta che sono andato ad inizio agosto, è abbastanza in confusione proprio sulle piene proprietà;
mentre è certa la Convenzione sul diritto di Superficie, altrettanto non si può dire sulla Piena Proprietà.
Se può esserLe utile può contattarmi da lunedì mattina al 339/3177850
cordialmente
William Tessitore

Risposta
Paolo Distefano
9/6/2016 01:02:18 am

E’ stato creato un gruppo Facebook raggiungibile a questo link:

“CAOS prezzi massimi di cessione ROMA !!!”
https://www.facebook.com/groups/302585170104375/

per riunire in un unico punto di incontro virtuale tutti i cittadini romani interessati alla tematica dell'affrancamento del prezzo massimo di vendita degli appartamenti costruiti in regime di edilizia agevolata.
I danni economici che i proprietari degli appartamenti rischiano di subire a causa degli effetti delle delibere 33 e 40 sono ingenti (centinaia di migliaia di euro) ed è assolutamente necessario coordinare ed unire gli sforzi per risolvere il caos generato dalla mala gestione del comune di Roma.

Risposta
William Tessitore link
9/8/2016 01:48:10 am

Gentile Paolo,
La ringrazio per la segnalazione della Sua pagina facebook,
mio malgrado sono stato uno dei primi Consulenti Immobiliari a scontrarmi con il caos dell'EDILIZIA AGEVOLATA, ho visto persone in difficoltà, persone "disperate" e persone che hanno perso o rischiano di perdere i risparmi di una vita magari perché si sono impegnati nella vendita prima della famosa sentenza di cassazione. Il mio post nasce più che altro per cercare di dare informazioni a chi ne può trarre un beneficio. Sicuramente non cerco ne popolarità ne guadagni sulle difficoltà altrui, semplicemente la possibilità nel mio piccolo di essere d'aiuto mi fa piacere e magari aumenta la mia autostima. Spero che gli stessi principi siano quelli che, a distanza di un anno dall'inizio del problema, l'abbiano spinta ad aprire la sua pagina facebook.
Il problema non nasce dalle due delibere del Comune di Roma, ma dalla mancata applicazione da parte del Comune della L.106/2011, che ha successivamente portato la Giunta a ratificare le delibere, in cerca di una soluzione.
le azioni da fare, a mio giudizio, sono altre e in sedi ben diverse e meno popolari.
cordialmente
William Tessitore

Risposta
William Tessitore link
9/8/2016 01:48:30 am

Gentile Paolo,
La ringrazio per la segnalazione della Sua pagina facebook,
mio malgrado sono stato uno dei primi Consulenti Immobiliari a scontrarmi con il caos dell'EDILIZIA AGEVOLATA, ho visto persone in difficoltà, persone "disperate" e persone che hanno perso o rischiano di perdere i risparmi di una vita magari perché si sono impegnati nella vendita prima della famosa sentenza di cassazione. Il mio post nasce più che altro per cercare di dare informazioni a chi ne può trarre un beneficio. Sicuramente non cerco ne popolarità ne guadagni sulle difficoltà altrui, semplicemente la possibilità nel mio piccolo di essere d'aiuto mi fa piacere e magari aumenta la mia autostima. Spero che gli stessi principi siano quelli che, a distanza di un anno dall'inizio del problema, l'abbiano spinta ad aprire la sua pagina facebook.
Il problema non nasce dalle due delibere del Comune di Roma, ma dalla mancata applicazione da parte del Comune della L.106/2011, che ha successivamente portato la Giunta a ratificare le delibere, in cerca di una soluzione.
le azioni da fare, a mio giudizio, sono altre e in sedi ben diverse e meno popolari.
cordialmente
William Tessitore

Risposta
Annamaria
6/21/2017 06:38:25 am

Ho letto le risposte che ha gentilmente dato vorrei farne una io se è in grado di soddisfare.
Recentemente te ho fatto l'affrancazio pagando al comune la somma di euro 7832.66 per un i.mo ile di 45 mq.ho in atto la vendita dell'immobile ma devo stipulare l'atto con il comune con il notsio di mia fiducia vorrei sapere quanto dovrei pagare?

Risposta
william Tessitore link
6/22/2017 03:55:10 am

Buongiorno Annamaria e la ringrazio per aver scritto sul mio Blog,
ho qualche difficoltà a capire la domanda, Lei ha già stipulato l’atto per l’affrancazione o Le è stata solo quantificata la somma e deve ancora stipulare? O eventualmente non ho capito quale altro atto deve stipulare.
Comunque se può esserLe utile posso fornirle il nominativo di uno dei Studi Notarili con i quali collaboro per un preventivo, nel caso un buon Notaio con cui collaboro spesso è proprio vicino al Dipartimento.
Cordialmente
William Tessitore

Risposta



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    il mio obiettivo è quello, tramite esempi di tutti i giorni, di chiarire quelli che sono i dubbi di relativi ad una COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.

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