Diritto di superficie, proprietà superficiaria, edilizia convenzionata, svincolo del prezzo di convenzione.

La storia: la Legge 865/1971 recante “Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica” che ha modificato ed integrato la vecchia Legge 167/1962, aveva come finalità quella di mettere sul mercato immobili a prezzi contenuti diretta a garantire il diritto della casa ai meno abbienti, anche attraverso l’acquisizione da parte del Comune di aree fabbricabili da concedere in diritto di superficie.
Il principio di agevolazione all’acquisto per i meno abbienti comunque doveva assolutamente avere un vincolo contro la speculazione edilizia, calmierando (o meglio determinando) i prezzi in caso di futura vendita, come  previsto all’articolo 35 sugli immobili acquistati ai sensi della Legge del 22 ottobre 1971 n.865, grava quindi una “Convenzione Urbanistica” che pone a secondo del contenuto della convenzione stessa alcuni vincoli tra cui il prezzo di massima cessione.

In seguito le Leggi  n.457/1978 e n.179/92  cambiano alcuni parametri ma, soprattutto, passano gli anni (44 fino ai nostri tempi) Roma si espande, le zone cambiano, i valori immobiliari crescono e tutti si ponevano un dubbio, il prezzo di vendita imposto vale solo tra il primo venditore (la cooperativa) ed il  primo acquirente o anche per le future vendite? Due cassazioni le prima del 02 ottobre 2000 n.106 e l’altra del 04/04/2011 n.7630 danno come indicazione che il vincolo sul prezzo è valido solo nella prima compravendita, ma c’è un po’ di confusione e a sistemare tutto ci pensa la L. del 12 luglio 2011 n.106, la quale sancisce che i vincoli sul prezzo di massima cessione possono essere rimossi su richiesta del singolo, se passati cinque anni dal primo trasferimento e attraverso una convenzione da stipulare in forma pubblica con il Comune effettuata da ogni singolo proprietario e previo pagamento di un corrispettivo.
PERFETTO!!!
Ma poi cosa accade????

Il comune di Roma si inventa  i “Nulla Osta”  ove viene dichiarato che su quel Piano di Zona non esistono vincoli di prezzo di massima cessione; che io sappia i notai qualche dubbio se lo sono posto visto che la L.106/2011 prevede una convenzione per l’eliminazione del vincolo del prezzo di massima cessione,  ma l’ha detto il Comune allora si stipula.
Poi però esce la tanto odiata  Sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite del 16 settembre 2015, n. 18135  che non fa altro che ribadire quanto contenuto nelle leggi,
da qui nasce il problema, qualcuno ha svegliato il can che dorme;
i notai non stipulano più rifiutandosi (giustamente) di prendersi il rischio, il Comune di Roma gioca a scarica Barile (circolare del Comune), ma  chi ha venduto, acquistato o promesso di vendere o acquistare una casa con i vincoli di cui alla L.865/71, che deve fare?
Vivo ed ho vissuto con alcuni clienti veri drammi di vita e probabilmente molti di quelli che hanno avuto la pazienza di leggere fino a qui potrebbero essere in questa situazione.
Un paio di esempi che mi sono capitati: nel mese di luglio Mario promette di vendere casa (in diritto di superficie) a Michele e chiede ed ottiene il ”Nulla Osta” dal Comune di Roma, sottoscrive un preliminare incassando €.40.000,  poi va a promettere di acquistare un nuovo immobile, investe €.60.000 e vengono fissati gli atti per metà ottobre ma nel frattempo è uscita la “mitica” cassazione e il Notaio non stipula la vendita di Mario che rischia di versare il doppio della caparra a Michele e di perdere €.70.000 versati per l’acquisto, un padre di famiglia che probabilmente neanche ha tutti questi soldi;
ed ancora la Signora Rosa a giugno promette di vendere il suo immobile (in diritto di superficie) al vicino di casa, fa un preliminare per altro immobile e versa €.100.000,00 che ora rischia di perdere essendo la sua vendita bloccata.
Che fa in tutto ciò il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica? Si dà sicuramente da Fare, in tempo record il 02 ottobre esce una bozza di Convenzione per l’eliminazione del vincolo del prezzo ma la sfortuna vuole che nel frattempo si dimetta la Giunta; i tempi per ottenere la Convenzione passano da 10 giorni a 2 mesi e da 2 mesi a non si sa.
La mia sensazione, parlando anche con il Dipartimento, è che da un problema prioritario siamo passati a uno dei tanti problemi del Comune di Roma, probabilmente i dirigenti non hanno capito la GRAVITA’ della situazione.
Con l’ausilio di un legale abbiamo predisposto una raccomandata da inviare al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica direttamente e per conoscenza al singolo dirigente per la carica che ricopre, contenente un Invito ufficiale alla stipula della convenzione.
Lo scopo principale è di far comprendere ai Dirigenti che per molti la situazione è drammatica sperando così di accelerare i Tempi. Se qualcuno si vuole unire all’iniziativa, può tranquillamente inviarmi una mail, risponderò inoltrando la lettera “tipo”.
Con due studi legali stiamo anche analizzando la situazione per capire se ci siano responsabilità da parte del Comune per eventuali perdite di denaro dovute a trattative non concluse.          
Sto anche analizzando con gli avvocati la possibilità che tutti gli atti stipulati dopo l’entrata in vigore della L. 106/2011 siano nulli per la parte in eccedenza rispetto il prezzo imposto, anche in presenza del nulla osta del Comune di Roma ma in assenza di Convenzione e quali possano essere le responsabilità delle Parti coinvolte.     
Questo è un piccolo Blog di un Agente Immobiliare, ma spero possa essere utile e far eco  per informare il Comune delle difficoltà che molti stanno vivendo.
William Tessitore