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Diritto di superficie, proprietà superficiaria, edilizia convenzionata, svincolo del prezzo di convenzione.

12/4/2015

5 Comments

 
La storia: la Legge 865/1971 recante “Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica” che ha modificato ed integrato la vecchia Legge 167/1962, aveva come finalità quella di mettere sul mercato immobili a prezzi contenuti diretta a garantire il diritto della casa ai meno abbienti, anche attraverso l’acquisizione da parte del Comune di aree fabbricabili da concedere in diritto di superficie.
Il principio di agevolazione all’acquisto per i meno abbienti comunque doveva assolutamente avere un vincolo contro la speculazione edilizia, calmierando (o meglio determinando) i prezzi in caso di futura vendita, come  previsto all’articolo 35 sugli immobili acquistati ai sensi della Legge del 22 ottobre 1971 n.865, grava quindi una “Convenzione Urbanistica” che pone a secondo del contenuto della convenzione stessa alcuni vincoli tra cui il prezzo di massima cessione.
Immagine
In seguito le Leggi  n.457/1978 e n.179/92  cambiano alcuni parametri ma, soprattutto, passano gli anni (44 fino ai nostri tempi) Roma si espande, le zone cambiano, i valori immobiliari crescono e tutti si ponevano un dubbio, il prezzo di vendita imposto vale solo tra il primo venditore (la cooperativa) ed il  primo acquirente o anche per le future vendite? Due cassazioni le prima del 02 ottobre 2000 n.106 e l’altra del 04/04/2011 n.7630 danno come indicazione che il vincolo sul prezzo è valido solo nella prima compravendita, ma c’è un po’ di confusione e a sistemare tutto ci pensa la L. del 12 luglio 2011 n.106, la quale sancisce che i vincoli sul prezzo di massima cessione possono essere rimossi su richiesta del singolo, se passati cinque anni dal primo trasferimento e attraverso una convenzione da stipulare in forma pubblica con il Comune effettuata da ogni singolo proprietario e previo pagamento di un corrispettivo.
PERFETTO!!!
Ma poi cosa accade????
Il comune di Roma si inventa  i “Nulla Osta”  ove viene dichiarato che su quel Piano di Zona non esistono vincoli di prezzo di massima cessione; che io sappia i notai qualche dubbio se lo sono posto visto che la L.106/2011 prevede una convenzione per l’eliminazione del vincolo del prezzo di massima cessione,  ma l’ha detto il Comune allora si stipula.
Poi però esce la tanto odiata  Sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite del 16 settembre 2015, n. 18135  che non fa altro che ribadire quanto contenuto nelle leggi,
da qui nasce il problema, qualcuno ha svegliato il can che dorme;
i notai non stipulano più rifiutandosi (giustamente) di prendersi il rischio, il Comune di Roma gioca a scarica Barile (circolare del Comune), ma  chi ha venduto, acquistato o promesso di vendere o acquistare una casa con i vincoli di cui alla L.865/71, che deve fare?
Vivo ed ho vissuto con alcuni clienti veri drammi di vita e probabilmente molti di quelli che hanno avuto la pazienza di leggere fino a qui potrebbero essere in questa situazione.
Un paio di esempi che mi sono capitati: nel mese di luglio Mario promette di vendere casa (in diritto di superficie) a Michele e chiede ed ottiene il ”Nulla Osta” dal Comune di Roma, sottoscrive un preliminare incassando €.40.000,  poi va a promettere di acquistare un nuovo immobile, investe €.60.000 e vengono fissati gli atti per metà ottobre ma nel frattempo è uscita la “mitica” cassazione e il Notaio non stipula la vendita di Mario che rischia di versare il doppio della caparra a Michele e di perdere €.70.000 versati per l’acquisto, un padre di famiglia che probabilmente neanche ha tutti questi soldi;
ed ancora la Signora Rosa a giugno promette di vendere il suo immobile (in diritto di superficie) al vicino di casa, fa un preliminare per altro immobile e versa €.100.000,00 che ora rischia di perdere essendo la sua vendita bloccata.
Che fa in tutto ciò il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica? Si dà sicuramente da Fare, in tempo record il 02 ottobre esce una bozza di Convenzione per l’eliminazione del vincolo del prezzo ma la sfortuna vuole che nel frattempo si dimetta la Giunta; i tempi per ottenere la Convenzione passano da 10 giorni a 2 mesi e da 2 mesi a non si sa.
La mia sensazione, parlando anche con il Dipartimento, è che da un problema prioritario siamo passati a uno dei tanti problemi del Comune di Roma, probabilmente i dirigenti non hanno capito la GRAVITA’ della situazione.
Con l’ausilio di un legale abbiamo predisposto una raccomandata da inviare al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica direttamente e per conoscenza al singolo dirigente per la carica che ricopre, contenente un Invito ufficiale alla stipula della convenzione.
Lo scopo principale è di far comprendere ai Dirigenti che per molti la situazione è drammatica sperando così di accelerare i Tempi. Se qualcuno si vuole unire all’iniziativa, può tranquillamente inviarmi una mail, risponderò inoltrando la lettera “tipo”.
Con due studi legali stiamo anche analizzando la situazione per capire se ci siano responsabilità da parte del Comune per eventuali perdite di denaro dovute a trattative non concluse.          
Sto anche analizzando con gli avvocati la possibilità che tutti gli atti stipulati dopo l’entrata in vigore della L. 106/2011 siano nulli per la parte in eccedenza rispetto il prezzo imposto, anche in presenza del nulla osta del Comune di Roma ma in assenza di Convenzione e quali possano essere le responsabilità delle Parti coinvolte.     
Questo è un piccolo Blog di un Agente Immobiliare, ma spero possa essere utile e far eco  per informare il Comune delle difficoltà che molti stanno vivendo.
William Tessitore                

 

5 Comments
Giulio
3/31/2017 10:59:56 am

Ciao william. Complimenti per l impegno su una problematica che interessa molte famiglie romane.Ti contatto per sapere se hai qualche info riguardo alla situazione dei piani di zona a Roma. Ti spiego: io e mia moglie stiamo per firmare un preliminare trascritto da notaio x acquisto di un immobile sito in ( piano di zona 15). La casa e' ancora soggetta a vincolo prezzo massimo e anche diritto di superficie. I proprietari hanno gia fatto domanda di affrancazione vincolo prezzo massimo (dicono che x il diritto di superficie per il piano di zona suddetto non sono uscite le valutazioni del acquisto del diritto di proprieta (e dal sito del comune sembra confermato)). Ora, con il preliminare trascritto avranno la possibilita' di far passare la loro pratica in urgenza. Visto che subordineremo la compravendita all affrancazione del prezzo massimo e alla nostra concessione del mutuo credo che siamo tutelati nell acquisto( anche se restera' a carico nostro il riscatto del diritto proprieta'). Quello che ti chiedo e': secondo te ci sono rischi, anche se ora le cose sono piu' chiare rispetto a qualche anno fa sul fatto che I vincoli della convenzione seguono l immobile? Ma I requisiti reddituali delle famiglie che possono accedere a queste case, si sono esauriti con I primi proprietari o anche questi permangono nelle compravendite successive? Grazie in anticipo x I consigli. Saluti

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giulio
3/31/2017 11:03:46 am

Sono giulio. Se puoi rispondi alla mail. Grazie

Reply
William Tessitore link
4/3/2017 12:51:56 am

Buongiorno Giulio,
innanzitutto La ringrazio per aver visitato il mio sito.
Sicuramente il contratto preliminare trascritto è la miglior forma di garanzia che potevate avere;
l’unica cosa che un po’ mi preoccupa sono i tempi di risposta del Comune di Roma e quindi i tempi di stipula del definitivo;
alla data del 27 gennaio u.s. sono state protocollate 2128 richieste di affrancazione del prezzo di massima cessione, di cui molte “urgenti”, quelle evase (atti stipulati) se non ho fatto male i conti sono 18, se la media con cui il Comune stipula è questa, i tempi per ottenere l’affrancazione sono a mio giudizio molto lunghi.
Quello che posso consigliare, se ci sono i presupposti con il venditore, è di chiedere l’immissione in possesso materiale del bene già al contratto preliminare di compravendita, ciò vi renderebbe più tranquilli e soprattutto eventuali lungaggini burocratiche non andrebbero a pesare sull’acquirente ma sul venditore che, suo malgrado, è responsabile nei confronti dei terzi.
Sicuramente ha ragione nel dire che quantomeno oggi la situazione è più chiara e quindi si possono prevedere le problematiche.
Per quanto riguarda l’acquisto in proprietà la sensazione che ho è che il Comune abbia bloccato per ora tale possibilità, sarebbe però utile avere una quantificazione del costo dell’acquisto del terreno.
Per quanto riguarda eventuali requisiti, limitazioni o altre disposizioni, l’unico consiglio che posso darvi è quello di leggere attentamente la convenzione.
Cordialmente
William Tessitore

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domenico
5/17/2017 09:03:14 am

Buongiorno Sig.Tessitore,

inanzi tutto complimenti per il suo utilissimo blog, vorrei cortesemente sottoporLe il mio caso per chiederLe una breve consulenza.
In poche parole io e mia moglie vorremmo acquistare un immobile di famiglia che però essendo costruito in diritto di superficie e proprietà e non ancora trascorsi 5 anni dall'atto di acquisto dello stesso immobile è sottoposto al vincolo dei prezzi massimi di cessione imposti dal Comune. Il quale tra l'altro non ha ancora calcolato il prezzo per la zona in cui insiste l'immobile.
In considerazione del fatto che a noi basterebbe un mutuo di 100000 euro, Le chiedo : posso andare a rogito facendo richiesta inoltrando l'apposita istanza per il calcolo di detto prezzo massimo anche se non sono ancora trascorsi i 5 anni, così da permettere al notaio di fare un atto di compravendita e noi accedere al piccolo mutuo prima casa?
In attesa di una sua gentile risposta, la ringrazio e porgo disstinti saluti.

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Marco Giovanni link
4/20/2021 02:27:40 am

Consiglio vivamente di leggere questo articolo circa l'affrancazione con modalità semplificata a Roma.

Davvero ben fatto. Potrebbe tornare utile.

https://www.studiotecnicovarra.it/blog/affrancazione-roma/

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