Visura Catastale perché è importante, come leggere come interpretare la Visura Catastale Storica di un Immobile

Cos’è una Visura Catastale? e per quale motivo è un documento importante per chi deve vendere o comprare un immobile?
E’ il Certificato sul quale sono riportati i dati identificativi di un determinato bene immobile, i soggetti titolari, la categoria, la classe, l’indirizzo, la consistenza (vani), la superficie catastale, la rendita catastale e altri dati interessanti;
da non confondere con la Visura Ipotecaria ove si evincono provenienze e proprietà, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, tanto è vero che si dice che il Catasto è probatorio solo ai fini fiscali.
Questo Certificato ha assunto molta importanza dopo il D.L. n.78 del 31 maggio 2010 convertito nella L. n.122 del 30  luglio 2010, che tra le altre cose obbliga il notaio in sede di atto notarile, pena la nullità, di individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Tale legge è finalizzata altresì a individuare i soggetti titolari di diritti reali sugli immobili, mediante l’incrocio fra gli archivi catastali e quelli dei registri immobiliari;
L’ex N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) si è trasformato in Catasto Fabbricati e dipende direttamente dall’Agenzia delle Entrate.
Come si legge una Visura Catastale e su quali aspetti prestare maggiore attenzione.

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Nome e cognome dei proprietari, luogo e data di nascita, codice fiscale e quota di proprietà,
piccola cosa a cui fare attenzione è quel piccolo asterisco al fianco del codice fiscale significa che lo stesso è validato in Anagrafe Tributaria, se non trovi  l’asterisco (spesso mi è capitato) controlla bene il codice fiscale, probabilmente è errato e bisogna fare un’istanza di correzione.

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Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche.  
Particella: (o mappale), rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l'eventuale area di pertinenza,   
Subalterno: identifica il bene immobile,  ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente.

In parole povere:
 Foglio, Particella ed il Subalterno sono come il nostro codice fiscale, individuano il bene. 

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Consistenza: Per le abitazioni e gli uffici (immobili categoria A) è espressa in "vani". Per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili Categoria C) è espressa in metri quadrati..
Rendita Catastale: è il reddito che Agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) attribuisce a ogni singolo bene immobile. Rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.).
Superficie Catastale : misura catastale dell'immobile
dal novembre del 2015 viene riportata direttamente in visura anche la superficie catastale, calcolata come stabilito dal Dpr n.138/1998

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 Indirizzo: ubicazione dell’immobile, comprensiva del numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare.
Zona censuaria: porzione omogenea di territorio comunale (ordinariamente è una sola per i Comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi), nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme.
Categoria: ci indica la Destinazione d’uso dell’immobile.
Classe: parametro che identifica il grado di    produttività delle unità immobiliari

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Dati derivanti da: questi passaggi vanno visti con estrema attenzione, ad eccezione dei tre sempre presenti in tutte le visure ovvero: Impianto meccanografico del 30/06/1987,  VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO  del 01/01/1992 e VARIAZIONE del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di Superficie”, c’è da esaminare con attenzione gli altri passaggi come ad esempio diversa distribuzione spazi interna, ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione d’uso, ecc… per ognuno di questi cambiamenti deve corrispondere un titolo autorizzativo ( C.I.L.A., D.I.A., Condono Edilizio ecc.)

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Nella parte più bassa della Visura Catastale Storica si evincono i vari passaggi di proprietà dell’immobile con estremi di registrazione della provenienza ed i nominativi dei vari proprietari.

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Una Visura Catastale Storica ha un costo molto basso ma può fornirci molte informazioni utili sull’immobile.
Nel caso abbiate esigenza di una Visura Catastale Storica aggiornata e di una sua interpretazione, non esitate a contattarmi   

Per chi può essere interessato i criteri di calcolo della superficie catastale di cui al Dpr n.138/1998
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William Tessitore