Consigli utili per comprare casa.
In questi ultimi anni il mercato immobiliare ha vissuto un notevole mutamento sia dal punto di vista economico che dal punto di vista tecnico-giuridico; questi due fattori strettamente legati tra loro hanno generato una forte paura di comprare casa, trasformando l’acquisto di un immobile molto spesso in un autentico incubo. Negli anni cosiddetti d’oro si dava, sbagliando, meno importanza alla documentazione dell’immobile, bastava divenire proprietari di quella casa, c’era quella strana sensazione che bisognava sbrigarsi ad effettuare una proposta di acquisto altrimenti qualcuno avrebbe comprato quell’immobile al posto nostro; la stessa classe dei Notai era molto meno attenta a quelle piccole imperfezioni documentali che potevano gravare sul bene. Nel 2009, però, cominciano le difficoltà del mercato immobiliare e quella frenesia nell’acquisto immobiliare è pian piano diminuita fino quasi a sparire. È cominciata una maggiore attenzione alla documentazione e alcune nuove Leggi (probabilmente tra le più importanti c’è la Legge n.122 del 30 luglio 2010 in conversione del decreto Legge n.78 del 31 maggio 2010) hanno dato una stretta al mercato immobiliare, è cominciata una giusta maggiore attenzione nell’analisi documentale; quell’attenzione però nel tempo si è tramutata in paura e forte stress che spesso ha bloccato l’acquirente anche su acquisti che in realtà potevano essere tranquilli. Come fare ad affrontare una trattativa immobiliare in tranquillità? Alcuni consigli!
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. Tutti noi conosciamo le tre fasi principali di una compravendita: la proposta di acquisto, prima e importante fase ove viene proposta una somma, tempi e modalità di pagamento, a cui segue un’accettazione da parte del venditore, in questa fase si conclude un primo accordo soprattutto di natura economica e viene versata un piccola somma a titolo di deposito fiduciario; il contratto preliminare di compravendita (o compromesso), ove vengono definiti tutti gli aspetti della futura compravendita che dovranno tra le altre cose essere riportati nel contratto definitivo, prevedendo il versamento di una somma più congrua a titolo di caparra confirmatoria o caparra penitenziale (a secondo degli accordi);
è utile ricordare che per entrambi i contratti (proposta di acquisto e contratto preliminare di compravendita) c’è l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate; Atto Notarile di compravendita, da stipularsi innanzi al pubblico ufficiale che, fatto salvo casi eccezionali, solitamente è il Notaio, ove c’è il vero e proprio passaggio di proprietà con consegna delle chiavi(ad eccezione della nuda proprietà e degli immobili locati)ed il versamento del saldo del prezzo. Soprattutto la prima fase ovvero la proposta di acquisto è stata per anni oggetto di controversie giurisprudenziali e di diverse interpretazioni su cui la cassazione si è più volte pronunciata. Cos’è il leasing immobiliare ad uso abitativo? È l’innovazione introdotta dalla legge 208/2015 (legge di stabilità 2016), attraverso la quale è possibile l’acquisto della casa con lo strumento della locazione finanziaria strumento sin d’ora usato esclusivamente per gli immobili strumentali (capannoni, uffici, negozi). La locazione finanziaria ad uso abitativo si propone come alternativa al mutuo ordinario ma soprattutto al “rent to buy”, che non ha riscosso molto successo. Con il contratto di locazione finanziaria di immobile (anche da costruire), da adibire ad abitazione principale, la Banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. (articolo 1, comma 76, della legge 208/2015);
andiamo ad analizzare alcuni aspetti
Quali sono i requisiti per richiedere le agevolazioni “prima casa”? Quando decadono i benefici fiscali e quali sono le somme dovute? Le agevolazioni prima casa Si applicano agli atti traslativi a titolo oneroso, della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione relative alle stesse, (nota II bis, all'articolo 1 della Tariffa, allegata al TUR D.P.R. 131/1986).
Analizzando meglio
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November 2020
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